Nach dem BGH-Urteil: Was Vermieter jetzt bei der Heizkostenabrechnung beachten müssen

Unterschiedliche Abrechnungszeiträume für Brennstoffkosten und Heizkosten sind problematisch – Minol empfiehlt Vermietern, auf identische Zeiträume zu achten

Leinfelden-Echterdingen, Februar 2012 – Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 1. Februar 2012 zur Abrechnung der Heizkosten (Az.: V III ZR 156/11) hat für viel Aufmerksamkeit gesorgt. Zahlreiche Medien, auch Rundfunk und Fernsehen, haben darüber berichtet. Die Karlsruher Richter haben entschieden, dass Vermieter mit der Heizkostenabrechnung nur die tatsächlich entstandenen Brennstoffkosten an die Bewohner weiterreichen dürfen. Nicht zulässig sind hingegen Abrechnungen, die auf den Vorauszahlungen an den Energieversorger beruhen. Was genau dieses Urteil bedeutet und wie es sich konkret auswirkt, erklärt Frank Peters, Abrechnungsexperte beim Energiedienstleister Minol: „Ein Vermieter darf seinen Mietern nur den tatsächlich verbrauchten Brennstoff, etwa Erdgas oder Fernwärme, in Rechnung stellen. In der Praxis heißt das, der Vermieter muss warten, bis der Energieversorger den entsprechenden Zähler des Hauses abgelesen hat und ihm die Gas- oder Fernwärmerechnung zuschickt. Erst dann darf er diese Kosten mit der Heizkostenabrechnung an die einzelnen Haushalte weiterreichen.“

Oft gibt es dabei das Problem, dass der Abrechnungszeitraum des Energieversorgers nicht mit dem Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung übereinstimmt. Ein Beispiel: Ein Stadtwerk rechnet nach dem traditionellen Gaswirtschaftsjahr ab. Es schickt dem Vermieter die Erdgasrechnung für das Haus immer im Herbst, zuletzt für den Zeitraum Oktober 2010 bis September 2011. Bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung richtet sich der Vermieter jedoch nach dem Kalenderjahr. Erstellt er also Anfang 2012 die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011, fehlen ihm die tatsächlichen Brennstoffkosten für die Monate, die sich nicht mit der Erdgasrechnung überschneiden: Oktober 2011 bis Dezember 2011. Um die Heizkosten dennoch zeitnah abrechnen zu können, hat er diesen Kostenanteil bisher aus den Pauschalzahlungen abgeleitet, die die Bewohner in den drei Monaten an das Stadtwerk geleistet haben. Weil für die pauschalen Vorzahlungen aber der Verbrauch des Vorjahres maßgeblich ist, ist diese Praxis nach dem aktuellen BGH-Urteil nicht mehr zulässig. Der Vermieter muss vom Stadtwerk die tatsächliche Erdgasrechnung für die fehlenden drei Monate erhalten – das wäre erst im Herbst 2012. Dann jedoch muss es schnell gehen: Für Heizkostenabrechnungen gilt schließlich die Ein-Jahres-Frist. Wie lässt sich dieses Dilemma am besten lösen? „Wir empfehlen Vermietern und Verwaltern, auf identische Zeiträume in der Brennstoffrechnung und in der Betriebskostenabrechnung zu achten“, sagt Frank Peters. „In einem ersten Schritt sollten sie den Erdgas- oder Fernwärmelieferanten auffordern, seinen Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung anzupassen. Falls das nicht möglich ist, empfehlen wir den umgekehrten Weg: die Betriebskostenabrechnung des Hauses so zu gestalten, dass sie den Zeiträumen des Wärmeversorgers entspricht.“