Ablesung - Abrechnungsfrist

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

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Ablese- und Abrechnungszeitraum dürfen abweichen

Eine Heizkostenabrechnung ist nicht stets schon dann nicht prüffähig und in ihrem Saldo deshalb nicht fällig, wenn der ihr zugrundegelegte Abrechnungszeitraum und der tatsächliche Ablesezeitraum um Wochen auseinander fallen. Im hier verhandelten Fall lag die Abweichung bei 61 Tagen (Oberlandesgericht Schleswig, Beschluss vom 04.10.1990 - 4 RE-Miet/1/88, WM 91,333, HKA 04/91).

Ablesung: Ankündigung 10-14 Tage und Duldung der Ablesung

Der Ablesetermin für die Erfassungssysteme muss 10 bis 14 Tage vorher angekündigt werden. Der Ableser muss in die Wohnung gelassen werden. Der Vermieter kann dies notfalls durch Gerichtsbeschluss erzwingen (Landgericht Köln 1 S 81/88; WM 88, 87).
Kommentar: Die Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkostenabrechnung in der Fassung vom Juni 2002 sehen unter 5. eine Zeitspanne von 10 Tagen zwischen Anmeldung und Ablesetermin vor.
Das Ablesen der Heizkostenverteiler in der Wohnung des Mieters kann der Vermieter durch eine einstweilige Verfügung erzwingen. Der Grund für die Verpflichtung des Mieters, im Eilverfahren unbedingten Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht darin, dass der Vermieter zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung auf eine termingemäße Ablesemöglichkeit angewiesen ist (Landgericht Hamburg, Beschluss vom 28.10.1986, Az. 11 T 96/86, HKA 1/1987).
Der Mieter muss - ebenso wie für die technische Prüfung und das Ablesen der Geräte - für die Montage der Verdunstungsgeräte die Mitarbeiter des jeweiligen Messdienstunternehmens in die Wohnung lassen (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.12.1985, Az. 23 S 133/85, HKA 7/1986).

Ablesung: Unterschrift ist verbindlich

Hat der Mieter das Ableseprotokoll unterschrieben, so kann er sich im Nachhinein nicht mehr auf Ablesefehler berufen. In diesem Fall hat die Ehefrau das Ableseprotokoll durch ihre Unterschrift deklaratorisch anerkannt (§ 78 781 BGB). Die Erklärung war ihm als eigene zuzurechnen (§ 164 Abs. 1 BGB). Damit sind alle Einwendungen abgeschnitten, die am Tage der Ablesung bekannt waren oder die infolge Fahrlässigkeit nicht erkannt wurden, mithin auch die Einwendung der unzutreffenden Ablesung (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64, S. 97/96, HKA 1997,15).
Kommentar: Auch wenn es in diesem Urteil nicht ausdrücklich erwähnt ist, dürfte diese Rechtsauffassung auch dann gelten, wenn die Ablesung nicht auf einem Ableseprotokoll auf Papier, sondern auf einem elektronischen Ablesegerät erfolgte.

Abrechnung nach Personenzahl

Ist als Verteilungsschlüssel die Personenzahl vereinbart worden, sind nur die tatsächlich wohnenden Personen und keine Besucher anzugeben (Amtsgericht Kassel, Az. 803 (85) C 6329/91, HKA 96, 2).
Mehr oder weniger häufige Besuche bei einer Mietpartei sind ohne Auswirkung auf die Personenzahl im Miethaus, die dem Umlageschlüssel der Betriebskosten zugrunde liegt (Amtsgericht Ahaus, Urteil vom 13.11.1996 Az. 5 C 788/96 - WM 97, 232).
Ist im Mietvertrag der Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr nicht vereinbart, so ist die Bestimmung des Maßstabes der Wohnungsgröße grob unbillig, sofern eine Abrechnung nach der Anzahl der im Haus lebenden Personen für den betroffenen Mieter zu einer Halbierung der anteiligen Betriebskosten führen würde. Eine Änderung des Verteilungsmaßstabes kann der benachteiligte Mieter nur für die Zukunft verlangen, da (hier) dem Vermieter eine Änderung der bereits erstellten Abrechnungen unzumutbar ist (Amtsgericht Lippstadt, Urteil vom 04.07.1995 - 6 C 243/95, WM 95, 594).
Die Zahl der in einer Wohnung lebenden Personen darf vom Vermieter für die Nebenkostenabrechnung nicht einfach geschätzt werden. Vielmehr ist es für eine ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich, dass er die Personenzahl genau kennt und diese in der Nebenkostenabrechnung angibt (Amtsgericht Kassel, Az. 803 (85) C 6329/91).
Eine Abrechnung ist nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter bei den verbrauchsabhängigen Nebenkosten von der Anzahl der tatsächlich im Zeitraum der Abrechnung wohnhaften Personen ausgeht (Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 22.03.1996, Az. 96 C 667/95).

Abrechnung: Nachvollziehbarkeit und Mindestanforderungen

Für eine Heizkostenabrechnung ist eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben verlangt. Darunter ist eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten verstanden. Die Abrechnung sollte in die Lage versetzen, den sich daraus ergebenden Anspruch nachzuprüfen, was ihre gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit voraussetze. Dies sei nur dann der Fall, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht Vorgebildeten verständlich seien. Diesen Anforderungen wird aber eine Heizkostenabrechnung gerecht, wenn auch für einen mit durchschnittlichem Verständnisvermögen ausgestattetem Laien alle maßgeblichen Berechnungsfaktoren erkennbar sowie gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sind. Dass diese Überprüfung wegen der nicht einfachen Rechenvorgänge dem Mieter einigen Arbeits- und Zeitaufwand abverlangte, war unvermeidlich und musste daher hingenommen werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.11.81 VIII ZR 398/80 und Urteil vom 09.04.86 VIII ZR 133/85, HKA Nr. 2, Juni 1986).
Kommentar: Die Abrechnungen von Messdienstunternehmen entsprechen in der Regel diesen klar definierten Erfordernissen. Welche Mindestangaben auszuweisen sind, ist den Abrechnungsfirmen in gemeinsam verabschiedeten Richtlinien vorgeschrieben.
Eine Heizkostenabrechnung ist dann nachprüfbar, wenn auch ein betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulter Nutzer sie nachvollziehen kann, wobei von diesem eine gewisse Gedankenarbeit abgefordert werden kann. Wird nach Gradtagszahlen abgerechnet, ist eine solche Abrechnung nur nachvollziehbar, wenn jeder Rechenschritt aufgeführt und erklärt wird. Bei den Brennstoffkosten müssen die Liefer- bzw. Ablesedaten in der Abrechnung enthalten sein (Landgericht Osnabrück, Urteil vom 17.07.2003, Az. 5 S 197/03).
Solange die Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nicht erfüllt sind, wird ein Nachforderungsanspruch des Vermieters nicht fällig. Zu den Mindestangaben gehören: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Amtsgericht Wennigsen, Urteil vom 11.02.2003, Az. 9 C 221/02).

Abrechnung: Prüfpflicht des Mieters

Wer Nebenkostenabrechnungen nicht prüft und die Nachzahlung ohne Vorbehalt leistet, hat die Rechnung damit anerkannt. Spätere Reklamationen sind nicht möglich (Kammergericht Berlin, Urteil 10/03, Az. 8 U 15/03).

Abrechnungsfrist längstens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums über die Nebenkosten ab, kann der Mieter die vereinbarten Nebenkostenpauschalen zurückbehalten (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2001, Az. 24 U 168/00).
Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes ab, so ist die Abrechnung verfristet mit der Folge, dass dem Vermieter keine Nachzahlungsansprüche zustehen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.02.2003, Az. 307 S 157/02 = MieterJournal 2003, Heft 2, Seite 9).

(pe)