Abrechnungszeitraum - Ausstattungspflicht

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

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Abrechnungszeitraum: Höchstens 12 Monate

Die gesetzliche Bestimmung, dass über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist, ist jedenfalls insoweit verbindlich, als eine Überschreitung eines 365 Tage umfassenden Abrechnungszeitraums nicht in Betracht kommt (Landgericht Leipzig, Beschluss vom 17.06.2004, Az. 12 S 1657/04).
Geht eine Heizkostenabrechnung über den Zeitraum eines Jahres hinaus, so ist sie nicht fällig. Überschreitet der Vermieter den gesetzlich festgelegten Abrechnungszeitraum, stellt die 13 oder mehr Monate umfassende Heizkostenbeteiligung grundsätzlich keine ordnungsgemäße Abrechnung dar, so dass die Saldoforderung nicht verlangt werden kann (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 18.03.1997, Az. 25 S 554/96).

Abrechnungszeitraum: 18 Monate zu lang

Die Umstellung des bisherigen Abrechnungszeitraumes auf das Kalenderjahr kann der Vermieter aus vernünftigen Gründen der zugrundeliegenden Betriebskostenabrechnung vornehmen. Eine wesentliche Überschreitung eines zwölfmonatigen Abrechnungszeitraumes in der Übergangszeit ist dabei unzulässig (Amtsgericht Köln, Urteil vom 13.12.1996, Az. 205).
Kommentar: Regelungen zur Länge des Abrechnungszeitraums und den Abrechnungsfristen waren bis 2001 im § 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zu finden. Durch die Mietrechtsreform sind die Fristen seit 01.09.2001 in das Mietrecht im BGB integriert und erstmals für Abrechnungen anzuwenden, die den 01.09.2001 beinhalten.

Abschlagszahlungen an Versorgungsunternehmen

Rechnungsabgrenzung bei Betriebskostenabrechnung: Bei einem Auseinander fallen der Abrechnungsperiode des Energieversorgers und des Vermieters ist es dem Vermieter wegen des damit verbundenen Aufwands nicht zumutbar, eine Ablesung aller in Frage kommenden Zähler bis zum Ende seiner jeweiligen Abrechnungsperiode vorzunehmen. Der Vermieter kann in diesem Fall eine Rechnungsabgrenzung vornehmen. Aus einer solchen Abrechnung erwachsen dem Mieter keine Nachteile, wenn das Mietverhältnis fortdauert, da sich die fehlerhafte Zuordnung der Kosten zu einer Abrechnungsperiode durch die Korrekturen in den Folgeabrechnungen wieder ausgleicht (Landgericht Münster, Urteil vom 31.07.2003, Az. 8 S 82/03 = NJW-RR 2004, 443).
Wenn die Abrechnungsperiode des Versorgungsunternehmens nicht mit der Abrechnungsperiode des Vermieters übereinstimmt, muss eine geeignete Aufstellung der Positionen aus mehreren Rechnungen des Versorgungsunternehmens vorgenommen werden, um die im jeweiligen Abrechnungszeitraum anfallenden Kosten zu ermitteln (Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 20.03.1996, Az. 94 C 19/95).
Heizkosten des Vorjahres können dann in die Abrechnung des Folgejahres mit einbezogen werden, wenn die Abrechnung der Stadtwerke für die Lieferung von Gas nicht dem Kalenderjahr angepasst ist und das Mietverhältnis sowohl im Vorjahre als auch im Folgejahre bestand, so dass eine Mehrbelastung des Mieters ausgeschlossen ist (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 25.07.1989, Az. 24 S 5009/88).
Verbrauchskosten für Wasser und Entwässerung sind in tatsächlicher Höhe in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen; die vorläufige Rechnungserstellung des Versorgungsunternehmens während der Abrechnungsperiode ist nicht maßgeblich, sondern dessen ggf. spätere Endabrechnung (Amtsgericht Hannover, Urteil vom 29.09.1993, Az. 592 C 7291/93, WM 94, 435).
Kommentar: Während sich die ersten drei Urteile an den Realitäten der Praxis orientieren, ist das letzte doch etwas theoretisch. Einerseits haben Vermieter klare Vorgaben über die maximal zulässigen Abrechnungszeiträume und Fristen bis zur Abrechnungserstellung, andererseits sollen sie - zumindest nach dem dritten Urteil - auf die Schlussrechnung von Wärme-, Gas- und Wasserlieferanten warten. Praxisüblich ist die Verwendung von Abschlagszahlungen an die Versorgungsunternehmen, wenn sich deren Abrechnungszeitraum nicht mit dem Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung deckt.

Anschaffungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten für Messgeräte sind nicht umlagefähig

Die Kosten für die Anschaffung und Erstinstallation von Verbrauchserfassungsgeräten sind keine Heizungskosten, die nach der Heizkostenverordnung umlagefähig sind. Der Mieter kann die Kosten zurückfordern, der Rückforderungsanspruch scheitert nicht daran, dass in den Vertragsbestimmungen der Vermieterseite die Umlagefähigkeit vorgesehen ist (Amtsgericht Bochum, Urteil vom 15.06.1999, Az. 40 C 369/98).
Die Kosten des Austausches von Wärmemessgeräten sind nicht als Heizungsbetriebskosten umlagefähig. Nach § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung sind nur die Kosten der Anmietung, bzw. Kosten anderer Arten der Gebrauchsüberlassung und die Kosten der Verwendung umlagefähig. Anschaffungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten sind in dieser Aufzählung nicht enthalten (Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 11.07.1990, Az. 27 C 4081/90 - WM 90, 524).
Ersetzt der Vermieter eine installierte Ausstattung zur Verbrauchserfassung durch eine andere, so ist dies grundsätzlich eine nicht umlagefähige Instandhaltungsmaßnahme (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 25.01.1994, Az. 47 C 170/93, WM 94, 695).
Kommentar: Das gilt nicht für den Austausch von Messgeräten nach Ablauf von Eichfristen. Die Kosten eines Eichaustauschs sind umlagefähig, genau so, wie die Kosten von Wartungsverträgen, die den Eichaustausch beinhalten.

Ausstattung mit Heizkostenverteilern muss vollständig sein

Mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sind auch solche Heizkörper zu versehen, die zwar abgesperrt sind und nicht betrieben werden, deren Wiederinbetriebnahme aber ohne besonderen Aufwand und ohne besondere Kenntnisse möglich ist (Amtsgericht Tettnang, Urteil vom 19.02.1988, Az. 3 C 85/87, WM 89, 193).

Ausstattungspflicht auch bei Heizkörperverkleidungen

Auch bei vorhandenen Heizkörperverkleidungen liegt darin kein technischer Hinderungsgrund im Sinne des § 11 Abs. 1a HeizkostenV der begründen könnte, diese Heizkörper mit erforderlichen Erfassungsgeräten auszustatten. Die (eng anzulegende) Ausnahmevorschrift des § 11 Abs. 1, Nr. 1 HeizkostenV bezieht sich lediglich auf technische Erschwernisse bei der Heizungsanlage selbst. Andernfalls läge es in der Disposition des Gebäudeeigentümers, das Ziel des Gesetzgebers - nämlich über eine verbrauchsunabhängige Abrechnung zu einer Einsparung von Heizenergie zu gelangen - dadurch zu unterlaufen, dass er außerhalb der Heizungsanlage Einrichtungen schafft, durch die die Anbringung von Heizkostenverteilern erheblich erschwert würde. Wird jedoch eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht nach Maßgabe der HeizkostenV durchgeführt, ohne dass ein Ausnahmetatbestand nach § 11 HeizkostenV vorliegt, sieht das Gesetz eine Korrektur der (pauschalen) Abrechnung gemäß § 12 Absatz 1 HeizkostenV und somit eine Kürzung um 15 % vor (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15.01.1991, Az. 16 S 402/88, HKA 92,28).

(pe)