Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.
Auszug - Betrugsabsichten
Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung
Hinweis
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Auszug: Kein Anspruch auf sofortige Abrechnung
Der Mieter hat aufgrund einer Zwischenablesung und seines Auszugs keinen Anspruch auf Abrechnung der Nebenkosten vor Ablauf eines Jahres nach Ende der Heizperiode. Es gilt der für das Gebäude übliche Abrechnungszeitraum (Amtsgericht Bückeburg - Beschluss vom 12.03.1992, Az. 43 C 488/91).
Kommentar: Bei Auszug eines Wohnungseigentümers oder Mieters kann die Betriebs- und Heizkostenabrechnung erst erstellt werden, wenn die gesamten Brennstoff- und Nebenkostenkosten und die gesamten Verbrauchseinheiten des Gebäudes vorliegen. Das ist erst bei der nächsten turnusmäßigen Gesamtabrechnung der Fall, so dass eine sofortige Abrechnungserstellung selbst bei einem anderslautenden Urteil gar nicht möglich wäre, ohne enorme Kosten für den Gebäudeeigentümer oder die Eigentümergemeinschaft zu verursachen.
Badewannenkonvektoren: Keine Heizkostenverteiler
Bei Wannenheizungen (= Badewannenkonvektoren) brauchen keine gesonderten Messeinrichtungen (= Heizkostenverteiler) für die Erfassung des Wärmeverbrauchs installiert werden (Amtsgericht Köln, Urteil vom 04.08.1987, Az. 214 C 42/87, HKA 1988, 12).
Kommentar: Die DIN EN 835 definiert ebenfalls das Ausstattungsverbot mit Heizkostenverteilern.
Balkon- und Terrassenflächen in der Heizkostenabrechnung
- Eine Terrassenfläche mit mehr als einem Viertel der Wohnfläche anzurechnen ist nicht zulässig. In einem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landgerichts vom 20.07.1983 (WM 1983, 254 f.) wurde die Bewertung einer Balkonfläche mit mehr als 25 % schon kritisiert. Nichts anderes gelte auch für Terrassen. Anderes sei allenfalls im Einzelfall denkbar, wenn die Terrasse oder der Balkon direkt an eine Parkanlage anschließen und dadurch eine höhere Nutzungsqualität hätten (Landgericht Köln, Urteil vom 06.04.2000, Az. 1 S 255/99, WM 1/2001).
- Balkone, Loggien und Dachterrassen sind bei der Wohnflächenberechnung mit einem Viertel ihrer Grundfläche anzurechnen, sofern im Einzelfall (Mietvertrag) nichts anderes vereinbart ist (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 07.03.1996, Az. 2 Z ER 136/95).
- Zur Ermittlung der Wohnfläche ist die Fläche eines gedeckten Freisitzes in Abhängigkeit von seinem Nutzwert bis zur Hälfte anzurechnen. Ein gedeckter Freisitz ist ein ebenerdiger Platz, der ausschließlich einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet ist, mit einem festen Bodenbelag versehen und zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet ist und über einen - nicht notwendigerweise vollständigen Sichtschutz verfügt. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 16.02.1996, Az. 311 S 73/95).
- In eine Heizkostenabrechnung kann auch die Balkonfläche eingerechnet werden, da gemäß § 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung die Umlage der Heizkosten teilweise nach der Wohn- oder Nutzfläche erfolgt und zur Wohnfläche in Anlehnung an §§ 44 Abs. 2 11. BV auch ein Balkon gehört, der bis zur Hälfte mit angerechnet werden kann (Amtsgericht Köln, Urteil vom 14.11.1994, Az. 207 C 38/93, ZMR 1/95).
Bedienungskosten der Heizanlage
- Eine vollautomatisch gesteuerte Zentralheizungsanlage erfordert in aller Regel keinen in Geld messbaren Bedienungsaufwand. Der Vermieter kann hierfür weder Kosten eines beauftragten Dritten noch Eigenkosten geltend machen (Landgericht Kassel, Urteil vom 06.03.1980, Az. 1 S 298/79).
- Kosten für die Bedienung der Heizungsanlage sind nicht plausibel. Der Betrieb der vollautomatischen Gasheizung ist erfahrungsgemäß bedienungsfrei. Kosten fallen regelmäßig nicht an (Amtsgericht Hamburg, Az. 47 C 221/99, Urteil vom 27.01.2000).
Betriebsstrom: Nur realistische Schätzung zulässig
Weicht die in die Heizkostenabrechnung eingegangene Schätzung des Betriebsstromes erheblich von den Werten ab, die in der Literatur als üblich angesehen werden (5-8 % der Brennstoffkosten), bedarf es einer Offenlegung der Grundlagen der Schätzung des Vermieters (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26.02.1988, Az. 44 C 1275/87, WM 91, 50).
Betriebsstrom: Gemeinsame Erfassung mit Treppenhauslicht
Die Kosten für den Betriebsstrom der Zentralheizungsanlage können auch dann auf den Wohnungsmieter umgelegt werden, wenn der Stromverbrauch für die Zentralheizung und der Stromverbrauch für das Treppenhauslicht von nur einem Zähler gemeinsam erfasst werden (Amtsgericht Staufen, Urteil vom 30.03.1998, Az. 2 C 393/97).
Betriebsstrom: Abrechnung nach Fläche zulässig, wenn Stromzähler fehlt
Eine verbrauchsabhängige Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten, in die die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nicht einbezogen, sondern wegen fehlender Messgeräte insgesamt nach Wohnfläche umgelegt werden, widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 23.12.2003, ZMR 2004, 359/360).
Betrugsabsichten
- Werden die Flüssigkeitsampullen aus den Heizkostenverteilern entfernt, in den Kühlschrank gelegt und erst kurz vor der jährlichen Ablesung wieder in die Heizkostenverteiler eingesetzt, so ist der Tatbestand des § 263 StGB (Betrug) erfüllt. Das Gericht verhängte eine Geldstrafe in Höhe von 600 Euro (Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 19.01.1987, Az. DS - 1050/86, HKA 07/87).
- Wird bei einem Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip das Gehäuse vom Mieter geöffnet und die Flüssigkeitsampulle herausgenommen, um so über den wahren Wärmeverbrauch zu täuschen, so liegt ein versuchter Betrug vor, wenn der Ableser die Manipulation erkennt und es (nur) deswegen nicht zur Vollendung der Tat kommt (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 04.09.1986, Az. 35 IS 540/86, HKA 03/87).
Kommentar: Manipulationsversuche an Heizkostenverteilern sind immer Eigentore. Mit den gängigen Mitteln ist es nicht möglich, die Verbrauchsanzeige zu senken. Nur ein gewaltsames Öffnen der Plomben führt zum zweifelhaften Erfolg. Wie man sieht, ist das aber strafbar.
(pe)