Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.
Contracting - Eichkosten
Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung
Hinweis
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Contracting: Entgelt für die Wärmelieferung umfasst komplett berechnete Kosten
Zum Entgelt für die Wärmelieferung bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme im Sinne von Nr. 4c der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.10.1990 zählen die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten, einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2003, Az. VIII ZR 286/02).
Contracting: Keine Zustimmung der Mieter erforderlich
Die Übertragung der Wärmeversorgung auf einen gewerblichen Dritten bedarf nicht der Zustimmung des Mieters. Der Vermieter verletzt bei Abrechnung der Wärmekosten nicht die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache, wenn im Zuge der Abgabe der Wärmeversorgung der Netto-Mietzins neu berechnet wurde (Landgericht Osnabrück, Urteil vom 14.03.2002, Az. 9 S 1273/01 = WM 2003, 325).
Contracting: Wirtschaftlichkeit
- Bei Sozialwohnungen ist die Umstellung auf Wärme-Contracting zulässig, wenn die Verringerung der Kostenmiete entsprechend § 5 Abs. 3 NMV aufgrund einer (Teil-) Wirtschaftlichkeitsberechnung erfolgt (Landgericht Göttingen, Urteil vom 29.10.2003, Az. 5 S 39/03).
- Das Energie-Contracting verstößt regelmäßig nicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Lediglich im Einzelfall kann dies dann ausnahmsweise anders sein, wenn erheblich über dem Durchschnitt liegende Kosten hierdurch verursacht werden (Landgericht Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az. 5 S 52/04).
Duldungspflicht des Messgeräteeinbaus und Ablesens
- Nutzer haben den Einbau von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip zu dulden und die Mitarbeiter der Messdienstfirmen sowohl für die Montage als auch für technische Prüfungen und das Ablesen der Erfassungsgeräte in die Wohnung zu lassen (Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 24.03.1986, Az. 2 BvR 198/86, HKA 86).
- Der Vermieter hat einen vertraglichen Anspruch gegen den Mieter auf Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung, um die Geräte zur Erfassung des Wärmeverbrauchs ablesen zu lassen. Zur Durchsetzung dieses Anspruchs muss sich der Vermieter notfalls gerichtlicher Hilfe (einstweilige Verfügung) bedienen (Landgericht Köln, Urteil vom 18.04.1985, Az. 1 S 466/84, DWW 85, 233).
- Die Wohnung muss zur Ablesung zugänglich sein. Es ist Aufgabe des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass die Heizkostenabrechnung entsprechend dem tatsächlich angefallenen Verbrauch erstellt wird. Aufgrund des Mietvertrages hat er auch einen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Gewährung des Zutritts zu den Mieträumen, um die Wärmemessgeräte an den Heizkörpern ablesen zu lassen. Zur Durchsetzung dieser Ansprüche genügt es nicht, wenn der Vermieter durch sein Wärmemessdienstunternehmen einen oder zwei Ablesetermine festsetzen lässt und wenn diese Termine durch einen Aushang im Hausflur, Treppenhaus oder Aufzug bekannt gemacht werden (vgl. LG Köln, WM 1985, 294). Macht ein Mieter an den bekannt gegebenen Terminen seine Wohnung dem Vermieter oder von ihm beauftragten Wärmedienstunternehmen nicht zugänglich, so ist es Aufgabe des Vermieters, diesen Mieter durch andere geeignete Maßnahmen, notfalls im Wege einstweiligen Rechtsschutzes, zur Duldung der Ablesung der Wärmemesser anzuhalten (Landgericht Köln, Urteil vom 27.10.1988, Az. 1 S 81/88 = WM 1989, 87, HKA 04/ 1989).
Eichkosten umlagefähig
- Betriebskosten, die in mehrjährigem Abstand anfallen (z.B. Eichkosten) können vom Vermieter ungekürzt für die Abrechnungsperiode in Ansatz gebracht werden, in der sie entstanden sind (Landgericht Berlin, Urteil vom 31.1.1992, Az. 65 S 171/91).
- Werden Wärmezähler nach Ablauf der Eichfrist durch neugeeichte Austauschgeräte ersetzt, so sind die hierdurch entstehenden aperiodischen Kosten auf den Mieter umlegbar; eine Aufteilung auf mehrere Jahre ist zulässig (Amtsgericht Koblenz, Urteil vom 28.05.1996, Az. 42 C 970/96).
- Kommentar: Eine sofortige Umlage der Eichkosten im Jahr des Geräteaustauschs ist aus praktischen Gründen nicht zu empfehlen. Zieht beispielsweise ein Mieter kurz nach dem Einbau neu geeichter Zähler aus, so hat er zwar bezahlt, der Nutznießer ist aber der Folgemieter. Besser ist es deshalb, einen Wartungsvertrag für eichpflichtige Geräte mit dem Messgerätehersteller abzuschließen. Die Wartungskosten werden jährlich abgerechnet und Ungerechtigkeiten werden so vermieden.
- Zu den umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung gehören auch die Kosten für einen sog. Eichservicevertrag, bei dem eine jährliche Wartung sowie der Austausch der Warmwasserzähler alle fünf Jahre vorgesehen ist. Damit wird dem Gesetzeszweck Rechnung getragen, dass eine dem Nutzer möglichst große Messgenauigkeit erreicht werden soll (Landgericht Berlin, Urteil vom 10.04.87, Az. 64 S 402/86 und Amtsgericht Bremerhaven - 01.10.86, Az. 53 C Nr. 512/86, HKA 03/88 - ebenso haben die Amtsgerichte Köln (Urteil vom 07.02.86, Az. 218 C 280/85) und Bremerhaven (Urteil vom 01.10.86, Az. 53 C 512/86 = DWW 1987, S. 19) entschieden).
(pe)