Eichpflicht - Flächenberechnung

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

Download

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung als 23-seitiges Informations-blatt (0,55 MByte)

Eichpflicht nicht erfüllt: Kürzungsrecht

Verwendet der Vermieter Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, die der Eichpflicht unterliegen, kann der Mieter die Heizkostenabrechnung gem. § 12 Abs. 1 Nr. 4 Heizkostenverordnung um 15 % kürzen, wenn der Vermieter die Eichintervalle nicht einhält (Amtsgericht Spandau, Urteil vom 22.06.1989, Az. 2 C 676/88, WM 1989, 432).

Eichpflicht von Wasserzählern

Ein Eigentümerbeschluss, der die Nacheichung von Warmwasserzählern in den Wohnungen der Eigentümer ablehnt, verstößt gegen gesetzliche Vorschriften und entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG Anspruch hat. Gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 1 a Eichgesetz dürfen Warmwasserzähler nach Ablauf der fünfjährigen Eichfrist nicht mehr zur Abrechnung verwendet werden und Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Im Verhältnis zur Gesamtheit der Wohnungseigentümer ist jeder einzelne Wohnungseigentümer Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume und hat daher gemäß § 4 Abs. 4 der Heizkostenverordnung einen Anspruch auf funktionstüchtige Erfassungsgeräte. Ein Wohnungseigentümer, der seine Räume vermietet hat, kann sich bei einer aufgrund ungeeichter Zähler erstellten Heiz- oder Warmwasserkostenabrechnung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung einem Kürzungsanspruch seines Mieters ausgesetzt sehen. Ein Eigentümerbeschluss, der die Weiterverwendung eichpflichtiger Wärme- oder Warmwassererfassungsgeräte zur Abrechnung der Kosten nach Ablauf der Eichfrist vorsieht, kann daher keinen Bestand haben (Quelle: BayObLG, Beschuss vom 26.03.1998, Az. 2Z BR 154/97, HKA 11/1998).

Eignung von Messgeräten

Ist ein Wartungsvertrag oder ein Auftrag, die Erfassungsgeräte gegebenenfalls fortlaufend zu erneuern, nicht erteilt worden, obliegt es dem Eigentümer, dafür Sorge zu tragen, dass der Heizkostenverordnung entsprechende Wärmemessungsvorrichtungen rechtzeitig installiert und in einem der Heizkostenverordnung entsprechenden Zustand erhalten werden (Amtsgericht Bad Schwartau, Urteil vom 25.09.1990, Az. 3 C 552/90).
Heizkostenverteiler müssen gem. § 5 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV für das jeweilige Heizsystem geeignet und so am Heizkörper angebracht sein, dass ihre technisch einwandfreie Funktion gewährleistet ist. Ist das nicht der Fall, ist die Heizkostenabrechnung unrichtig und somit nicht fällig (Landgericht Berlin, Urteil vom 16.06.1986, Az. 61 S 112/85).

Eigentümerwechsel

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.12.2003, Az. VIII ZR 168/03).

Einsichtnahme und Kopien der Abrechnungsunterlagen

Kommentar: Besonders zum Thema ‘Einsichtnahme und Kopien der Abrechnungsunterlagen’ gibt es noch weit mehr, als die nachfolgend zitierten Urteile. Dies hier ist nur eine kleine Auswahl von Dutzenden ähnlicher Entscheidungen. Wer sich als Vermieter weigert, seinen Mietern auf Anfrage die Belege zur Einsicht zur Verfügung zu stellen, die letzten Endes zu einer Heiz- und Nebenkostenabrechnung führten, der wird Ärger bekommen. Kaum ein Thema im Mietrecht ist so unumstritten wie dieses. Wer zahlen muss, hat auch das Recht auf Prüfung der zugrunde liegenden Rechnungen. Trotzdem wird jedes Jahr erneut darum gestritten.

Das Recht des Mieters einer Eigentumswohnung auf Einsicht in die Berechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auf die Jahresabrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden Wohnungseigentümer ausgehändigt hat (Landgericht Mannheim, Urteil vom 16.08.1995, Az. 4 S 47/95, WM 96,630).
Hält der Vermieter die Abrechnungsunterlagen der Betriebskostenabrechnung der Wirtschaftseinheit in der Wohnanlage zu einem bestimmten Termin zur Einsichtsgewährung durch sein geschultes Personal bereit, kann der Mieter keine Zusendung von Belegkopien verlangen, sondern ist auf die Einsichtnahme verwiesen (Landgericht Gera, Urteil vom 07.05.2003, Az. 1 S 46/03).
Den vom Mieter geforderten Nachweis der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter anhand von Ausdrucken der gescannten Originalbelege führen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.12.2003, Az. 311 S 123/02. Vorinstanz Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 12.04.2002, WM 2002, 499).
Der Mieter kann grundsätzlich die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen verlangen. Sind diese Unterlagen aber im Original vernichtet und statt dessen elektronisch gespeichert, muss sich der Mieter auch damit begnügen (Amtsgericht Mainz, ZMR 1999, 114).
Bei einer Heizkostenabrechnung einer Wärmedienstfirma hat der Mieter auch das Recht, dass die Nutzerliste eingesehen werden kann bzw. in Fotokopie zugesandt wird. Geschieht dieses erst im Prozess und auf Aufforderung des Gerichts, werden die Kosten dem Vermieter auferlegt, wenn der Mieter daraufhin den Anspruch anerkennt (Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 16.07.1997, Az. 97 C 175/97).
Der Vermieter kann dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zur Heizkostenabrechnung des Gebäudes nicht aus Gründen des Datenschutzes und der informationellen Selbstbestimmung der weiteren Nutzer im Gebäude verweigern (Amtsgericht Münster, Urteil vom 13.11.1998, Az. 3 C 2015/98).
Die Verweigerung zur Einsicht in die Unterlagen, aus denen sich der Verbrauch der Mitbewohner ergibt, ist unbegründet. Es bestehen keine Bedenken hinsichtlich des § 24 des Bundesdatenschutzgesetzes. Dieser erlaubt die Übermittlung personenbezogener Daten durch Personen des privaten Rechts an Dritte (hier der Nutzer, der es wissen wollte), wenn dies zur Wahrung der berechtigten Interessen erforderlich ist und wenn dadurch schutzwürdige Belange der Betroffenen (hier die Mitbewohner) nicht beeinträchtigt werden. Das berechtigte Interesse bestehe aber, da nur mit den Werten der anderen Nutzer auch die Einheitensumme geprüft werden kann. Diesen berechtigten Interessen stehen keine schutzwürdigen Belange der Mitmieter entgegen. Insoweit reicht das allgemeine Interesse, möglichst viele der eigenen personenbezogenen Daten vor Dritten geheim zu halten, nicht aus (Amtsgericht Flensburg, Urteil vom 09.01.84, Az. 68 C 542/83, WM 11/85).
Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, auch durch einen beauftragten Dritten beim Vermieter Einsicht in die Originale der Betriebskostenabrechnung zu nehmen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 29.01.1991, Az. 46 C 1689/90, WM 91, 282).
Der Mieter hat zur Überprüfung der Heizkostenabrechnung einen Anspruch auf Einsicht in die Ablesungsergebnisse für alle Wohnungen des Hauses (Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen, Beschluss vom 04.09.1995, Az. 6 C 501/95, WM 96,155).

Weitere Urteile zur Einsichtnahme in Belege durch den Mieter finden Sie im Download rechts oben.

Flächenberechnung: Anspruch an Genauigkeit

Wird im Mietvertrag die Wohnfläche als verbindlich vereinbart, und wird die angegebene Fläche tatsächlich unterschritten (hier um fast 20 %), liegt ein die Minderung begründender Mangel vor, sofern dadurch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist (Landgericht Köln, Az. 10 S 237/02, WM 2003, 265).
Ohne eindeutige Bezeichnung der Wohnfläche als solcher im Mietvertrag stellt eine sich nur mittelbar ergebende, behauptete Wohnflächeneinbuße von rund 19 % weder einen Fehler dar, der den Gebrauch der Mietsache erheblich mindert, noch kann darin - ohne dass weitere Umstände hinzutreten - die Zusicherung einer Eigenschaft gesehen werden (Landgericht Gießen, Urteil vom 08.10.2003, Az. 1 S 243/03).
Beträgt die im Mietvertrag mit "ca. 60 m²" angegebene Wohnungsgröße tatsächlich lediglich 50 m² so liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel vor. Dabei ist es unerheblich, ob der Mietgebrauch im einzelnen Fall beeinträchtigt ist (Landgericht Osnabrück, Urteil vom 10.10.2003, Az. 12 S 488/03).
Es stellt jedenfalls dann einen Sachmangel der Wohnung im Sinne von § 537 I a. F. BGB dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte Fläche um mehr als 25 % unterschreitet (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 03.12.2002, Az. 20 RE-Miet 2/01).
Weicht die in einem Mietvertrag vereinbarte Mietfläche von der tatsächlich gemessenen Fläche um deutlich mehr als zehn Prozent ab, so kann der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses in vollem Umfang der Flächenabweichung verlangen, ohne dass es auf die Frage ankommt, ob der Mietgebrauch beeinträchtigt ist (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 28.12.2001, Az.: 17 U 176/00).
Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist nicht zu beanstanden, wenn die Abrechnung gerundete Quadratmeterzahlen aufweist und so naturgemäß rechnerisch zu einer minimal erhöhten Gesamtgrundfläche gelangt. Wenn die in der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegten Flächen bei allen Wohnungen auf volle Quadratmeter aufgerundet wurden, ist eine signifikante und damit unzulässige Ungerechtigkeit zu Ungunsten der Beklagten nicht ersichtlich (Amtsgericht Köln, Urteil vom 15.08.2000, Az. 209 C 8/99).
Die Abrechnung der Betriebskosten bei der Umlage nach der Wohnfläche kann nicht auf der im Mietvertrag gemachten Circa-Fläche erfolgen, sondern es sind die tatsächlichen Wohnflächen zugrunde zu legen (Amtsgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.03.1999, Az. 23 C 2956/98).
Für die nach einem festen Maßstab zu verteilenden Heizkosten im Gebäude muss ein gleicher Maßstab für alle Wohnungen herangezogen werden. Wird als Maßstab die Berechnung der (Gesamt-)Wohnfläche herangezogen, so muss die Berechnung nach objektiven Maßeinheiten erfolgen. Im Mietvertrag vereinbarte, jedoch abweichende Wohnungsgrößen sind unbeachtlich (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 27.03.1996, Az. 41 a C 2072/95, WM 1996, 778).

Flächenberechnung: Unterschiedliche Raumhöhen

Der Vermieter kann grundsätzlich den Festkostenanteil der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung einheitlich nach Wohnfläche auch dann bestimmen, wenn im Haus unterschiedliche Raumhöhen bestehen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 16.05.1986, Az. 11 S 7/86, WM 87,89).
Kommentar: Der Problematik unterschiedlicher Raumhöhen kann man entgehen, wenn man als Grundkostenart nicht die Fläche, sondern den Rauminhalt verwendet. Beides ist nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung zulässig (§ 7 Abs. 1).

(pe)