Gradtagzahlen - Heizpflicht

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

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Gradtagzahlen zur Kostentrennung zulässig

Dass das Wärmedienstunternehmen die Verbrauchskosten nach so genannten Gradtagen aufgeteilt hat, kann nach Lage der Dinge nicht beanstandet werden, da ihm andere Erkenntnisquellen nicht zur Verfügung standen und die Abrechnung nach Gradtagen annähernd zu korrekten Ergebnissen führt. Sofern ein exakteres Ergebnis gewünscht wird, hätte man Zwischenablesungen veranlassen müssen (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 09.08.1989, Az. 136 C 203/89).
Die Heizkostenabrechnung kann bei einem Nutzerwechsel insgesamt nach Gradtagzahlen vorgenommen werden, wenn die Summe der Promillewerte nach der Gradtagzahlentabelle für den vergangenen Verbrauchszeitraum weniger als 400 beträgt (Amtsgericht Rheine, Urteil vom 25.10.1994, Az. 4 C 308/94, HKA 95, 12).

Kommentar: Zumindest bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip ist eine Trennung nach Gradtagzahlen sogar empfehlenswerter, als eine Zwischenablesung.

Heizkörperaustausch: Unzulässig ohne Beschluss

Ein Wohnungseigentümer ist ohne einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht befugt, den in seinem Sondereigentum befindlichen Heizkörper, der mit einem Gerät zur Ablesung des Wärmeverbrauchs ausgestattet ist, zu demontieren und diesen durch einen Konvektor zu ersetzen, auf dem die Montage eines Heizkostenverteilers nicht möglich ist und daher der Verbrauch dieses Heizkörpers nur geschätzt werden kann (Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 22.04.1999, Az. 2 Wx 39/99, ZMR 1999, 502).

Heizkörperentfernung unzulässig

Verbietet ein Eigentümerbeschluss im Interesse einer gleichmäßigen Messung des Wärmeverbrauchs, einzelne Heizkörper zu entfernen, so gilt dieser Beschluss auch dann, wenn die Heizkörper zum Sondereigentum gehören. Der Eigentümer darf keinen Heizkörper abmontieren, um so Heizkosten zu sparen (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 20.03.1985, Az. BReg. 2 Z 141/84).
Die einseitige Demontage von Heizkörpern ist unzulässig. Eine Wohnungseigentümerin hat in ihrer Wohnung einen Heizkörper entfernt. Durch das Bayerische Oberste Landesgericht wurde sie dazu aufgefordert, diese Maßnahme rückgängig zu machen. Auf Basis des § 47 (GBO) kann kein Eigentümer die Teilnahme an gemeinschaftlichen Einrichtungen, wie Heizung, Warmwasserversorgung, Aufzug, Gemeinschaftsantenne, Pflege der Hausanlagen, usw., verweigern. Es war keine Rechtsgrundlage erkennbar, die es rechtfertigt, Teilnehmer von verbrauchsabhängigen Teilen der Heiz- und Warmwasserkosten freizustellen (Bayerisches Oberstes Landgericht, Urteil vom 07.08.88, BReg. 2 Z 157/87, Vorinstanzen AG Regensburg 13 UR II 25/86 und LG Regensburg 2 T 261/87).

Heizkostenabrechnung: Mindestanforderungen

Eine Abrechnung muss den im Mietvertrag bzw. in der Heizkostenverordnung enthaltenen Regelungen entsprechen und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Abrechnung muss übersichtlich gestaltet sein und für den durchschnittlichen, nicht juristisch oder betriebswirtschaftlich geschulten Laien verständlich und nachvollziehbar sein (Oberlandesgericht Schleswig, Rechtsentscheid vom 04.10.1990, Az. 4 RE-Miet 1/88).
Eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass es dem Mieter mit Hilfe des Mietvertrages und der sonstigen zur Verfügung stehenden Unterlagen möglich ist, die Abrechnung ohne Befragung eines Fachmannes nachvollziehen und verstehen zu können. Wegen des umfangreichen Zahlenwerkes ist es ihm zuzumuten, dass er sich einen einfachen Taschenrechner kauft (Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 19.09.1984, Az. 20 O 289/83).

Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip sind zur Verbrauchserfassung zulässig

Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip sind für die Erfassung von Heizkosten zulässig. Den Einwand des beklagten Mieters, Verdunstungsgeräte seien ungenau und es gäbe technisch verbesserte Geräte, ließen die Bundesrichter nicht gelten. Zwar sei zuzugeben, dass es mittlerweile technisch genauere, allerdings auch kostenaufwendigere Messmethoden gäbe und die Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip tatsächlich nur Hilfsgeräte zur relativen Verteilung des Wärmeverbrauchs darstellten. Gleichwohl sei ihre Verwendung zulässig (Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.04.86, Az. VIII ZR 133/86, HKA Nr. 2 Juni 1986).

Heizpflicht des Mieters

Mieter haben dafür zu sorgen, dass ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit im Winter so beheizt ist, dass Leitungsrohre nicht einfrieren. Das gilt auch dann, wenn es der Vermieter nicht ausdrücklich angeordnet hat (Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 10.11.1995, Az. 10 U 81/95).

Heizpflicht des Vermieters

Regelt der Mietvertrag die Heizperiode nicht, so gilt dafür der übliche Zeitraum der Beheizung vom 1.10. bis zum 30.4. des Folgejahres. Die vom Vermieter in dieser Zeit geschuldeten Raumtemperaturen betragen: von 6.00 bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20 °C, von 6.00 bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21 °C, von 23.00 bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18 °C (Landgericht Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97).
Eine ausreichende Beheizbarkeit erfordert, dass Raumtemperaturen von 20-22 °C erreicht werden können. Die formularmäßige Bestimmung im Mietvertrag, wonach eine Temperatur von mindestens 18 °C für die Zeit zwischen 9 und 22 Uhr in den an die Sammelheizung angeschlossenen Wohnräumen als vertragsgemäße Erfüllung gilt, verstößt gegen § 9 AGBG und ist somit nichtig (Landgericht Berlin, Urteil vom 05.11.1991, Az. 65 S 9/91).
Der formularmäßige Ausschluss jeglicher Heizverpflichtung des Vermieters eines zentralbeheizten Mehrfamilienhauses in den Sommermonaten ist unzulässig (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.06.1987, Az. 11 S 130/86).
Werden tagsüber nur 16 °C in der Wohnung gemessen, muss die Heizung angestellt werden (Landgericht Kassel, WM 64, 71).
Der Vermieter ist verpflichtet, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass in der Mietwohnung in den Wintermonaten in der Zeit von 6.00 Uhr bis 24.00 Uhr auch bei Temperaturen unter 0 °C durch die Zentralheizung eine Raumtemperatur von 20 °C erreicht werden kann (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995, Az. 41 C 1371/93).
Wenn im Sommer die Temperaturen auf unter 18 °C sinken, ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung anzustellen, andernfalls kann die Miete gemindert werden. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Mehrheit der Mieter sich dagegen ausgesprochen hat, die Heizung anzustellen (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Az. 5 C 375/97).
Sinken die Außentemperaturen tagsüber unter 12 °C, muss die Heizung angestellt werden (Amtsgericht Uelzen, WM 86, 212).
Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Beheizung außerhalb der Heizperiode von der Zustimmung der Mehrheit der Mietparteien abhängig zu machen, ist unwirksam (Amtsgericht Köln, Az. 206, C 351/84).
Fällt in einer Mietwohnung vier Tage lang die Heizung aus, so berechtigt das nicht zu einer Mietminderung. Schließlich fallen Heizungsanlagen "typischerweise während der Heizperiode" aus und es ist nicht davon auszugehen, dass die Mieter während der gesamten Zeit im Kalten sassen. Denn nach dem Ausfall einer Heizungsanlage kühlt die Wohnung nicht schlagartig aus, sondern verliert erst allmählich die Temperatur (Amtsgericht Erkelenz, Az. 8 C 243/98).

(pe)