Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.
Hochrechnung - Kaltwasserabrechnung
Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung
Hinweis
Download
Hochrechnung von Verbrauchswerten
Hochrechnungen von Verbrauchswerten (z.B. nach Gradtagzahlen) sind zulässig bei Geräteausfall oder Falschablesung, wenn eine Vorjahresschätzung wegen fehlenden Vorjahreswerten nicht möglich ist. Bei derart berechneten Verbrauchswerten hat der Nutzer kein Kürzungsrecht auf die Abrechnung (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.11.2005, Az. VIII ZR 373/04).
Hohe Heizkosten sind kein Beweis für eine falsche Abrechnung
- "Es mag zwar sein, dass die Heizkosten für den strittigen Abrechnungszeitraum extrem hoch ausgefallen sind. Aus dieser Tatsache aber auf eine Unkorrektheit oder gar Manipulation zu schließen, führt einfach zu weit. Die Höhe der Heizkosten kann in einem bestimmten Zeitraum durch verschiedene Faktoren extrem hoch ausfallen. Beispielsweise kann eine Wohnung überheizt werden. .... Auch der Umstand, dass die Folgerechnung für die anschließende Heizperiode beträchtlich niedriger ausgefallen ist, lässt keinesfalls den Schluss zu, dass ... eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt worden ist. Es kann auch sein, dass die Beklagten aus Fehlern selbst gelernt und ihr Heizverhalten umgestellt haben..." (Amtsgericht Münster, Urteil vom 5.1.1989, Az. 3 C 273/88).
- Auch bei hohen Strichzahlen muss der Mieter die Nachforderungen der Heizkostenabrechnung zahlen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 15.5.1985, Az. 47 C 183/85).
Ob ein Fehler in der Heizkostenabrechnung vorliegt, kann nur ein Fachmann erkennen. Die Bekundungen des Nutzers über sein Heizverhalten sind als Beweis nicht geeignet (Amtsgericht Essen, Urteil vom 5.5.1992, Az. 19 C 83/92). - Eine eklatante Steigerung der verbrauchsabhängigen Kosten ist geeignet die Darlegungslast des Vermieters auszulösen. Nach Ansicht der Kammer könnte eine Verdoppelung der Kosten ausreichen, zumindest, wenn keine Anhaltspunkte ersichtlich sind, die eine Verbrauchssteigerung erklären könnten. Der vorliegende Fall gibt indessen keinen Anlass, einen Grenzwert festzulegen. Unstreitig sind die den Mietern in Rechnung gestellten Heizkosten um weniger als 50 % gestiegen. Eine derartige Zunahme reicht jedenfalls für sich nicht, wenn, wie im vorliegenden Fall, ein Baby zum Haushalt hinzugekommen ist..... (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64 S 97/96)
Kaltverdunstungsvorgabe bei einer Zwischenablesung
Erfolgt wegen eines Mieterwechsels eine Zwischenablesung der Heizkostenverteiler (nach dem Verdunstungsprinzip), so sind Ungenauigkeiten in der Heizkostenabrechnung hinzunehmen, sofern diese auf die Einbeziehung der so genannten Kaltverdunstungsvorgabe in die spätere Abrechnung beruhen (Amtsgericht Bremerhaven, Urteil vom 03.11.1987, Az. 59 C 1547/87, HKA 93, 16).
Kaltwasserzählereinbau in Wohnungseigentumsgemeinschaften: Mehrheitsbeschluss ausreichend
1. Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.
2. Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.
3. Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluss entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.
4. a. Ist durch Vereinbarung oder Eigentümerbeschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, so kann ein Wohnungseigentümer von den anderen dessen Abänderung in eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten nur dann verlangen, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen.
4. b. Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im Allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 21/03, Vorlagebeschluss des Kammergerichts in WM 2003, 401
Kaltwasserzähler sind Gemeinschaftseigentum
Der Einbau von Kaltwasserzählern in die Wohnungen der Wohnanlage kann mehrheitlich beschlossen werden. Die Kosten der Verwaltungsmaßnahme sind regelmäßig nach Miteigentumsanteilen zu erheben. Derartige Verbrauchszähler sind gemeinschaftliches Eigentum (Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 30.12.2003, Az. 2 Wx 73/01).
Kaltwasserabrechnung nach Verbrauch, wenn Zähler eingebaut sind
Der Vermieter ist berechtigt, nach dem Einbau von (Kalt-)Wasserzählern den Abrechnungsschlüssel von der bisher praktizierten pauschalen Abrechnung auf die nach Verbrauch umzustellen. Den anfallenden Frischwasserverbrauch nach dieser Methode abzurechnen ist korrekter als die - ebenfalls zulässige - Methode der Umlage nach Personen (Amtsgericht Warendorf, Urteil vom 14.08.1992, Az. 10 C 187/92, HKA 92, 40).
Kaltwasserzählereinbau einzelner Eigentümer verpflichtet nicht zur Abrechnung nach Verbrauch
In einer Wohnungseigentumsanlage ohne Ausstattung mit Kaltwasserzählern ließ ein Eigentümer in seiner Wohnung auf eigene Rechnung einen Kaltwasserzähler einbauen. Er stellte daraufhin an die Eigentümergemeinschaft einen Verpflichtungsantrag auf Änderung des Verteilerschlüssels auf eine künftige Abrechnung nach Verbrauch für Kaltwasser. Nach der vorliegenden Gemeinschaftsordnung hatte jeder Eigentümer alle gemeinschaftlichen Lasten nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzfläche zu tragen. Die Eigentümergemeinschaft lehnte das ab. Das Verfahren ging durch drei Instanzen. Die landgerichtliche Entscheidung, die schließlich vom Oberlandesgericht bestätigt wurde lautete: Ein einzelner Eigentümer hat keinen Anspruch auf die Änderung eines Verteilungsschlüssels und damit auf eine Abrechnung nach Verbrauch für seine Wohnung, auch nicht über die Ausnahme-Rechtsprechung nach Grundsätzen von Treu und Glauben. Auch Gerichte sind an Kostenverteilungsvereinbarungen gebunden und können sie nicht durch andere Regelungen ersetzen, auch nicht, wenn sie angemessener und zweckmässiger erscheinen. Erst wenn eine Regelung grob unbillig sei, könne das Gericht korrigierend eingreifen. Das sei hier aber nicht der Fall (Oberlandesgericht Schleswig, Beschluss vom 17.07.1996, NJWE-MietR 2/97, 32).
(pe)