Korrektur - Lagenachteile

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

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Korrektur der Betriebskostenabrechnung zulässig

Der Vermieter ist berechtigt, auch eine vorbehaltlos erstellte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, sofern die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei der Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte (Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 09.02.2004, Az. 10 C 418/03).
Innerhalb angemessener Zeit nach Erstellung einer irrtümlichen Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter die Abrechnung berichtigen (Amtsgericht Kassel, Urteil vom 7.11.1985, Az. 801 C 4128/85).
Enthält die Heizkostenabrechnung fehlerhafte Verbrauchsdaten, dann kann eine korrekte Neuerstellung vorgenommen werden. Der Abrechnungsmodus darf dabei nicht verändert werden (Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 19.12.1986, Az. 3 C 854/86).
Hat der Vermieter irrtümlich ein Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung ermittelt und ausgezahlt, kann er die Leistung später wieder zurückfordern (Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 31.05.1988, Az. 713 C 689/87, WM 8/1989).
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der denselben Gegenstand wie ein früherer Beschluss betrifft und die durch den Erstbeschluss getroffene Regelung ändert, ist als abändernder Zweitbeschluss grundsätzlich zulässig. Stellt sich nach einer bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung heraus, dass den abgerechneten Heizkosten wegen eines fehlerhaft eingebauten Messgerätes eine unrichtige Erfassung zugrunde lag, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gehindert, die Jahresabrechnung im Wege eines Zweitbeschlusses zu korrigieren. Dies kann grundsätzlich auch dann durch einen Mehrheitsbeschluss geschehen, wenn der erste Beschluss einstimmig gefasst wurde (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.03.2000, Az. 3 Wx 414/99 und OLG Karlsruhe, Beschluss vom 31.5.2000, NJW-RR 2000, 1541 und 1614).

Korrosionsschutz des Öltanks: Nicht umlagefähig

Die Kosten des Korrosionsschutzes am Öltank sind keine Betriebskosten sondern (nicht umlagefähige) Instandhaltungskosten (Amtsgericht Regensburg, Urteile vom 11.08.1993, Az. 9 C 2418/93, WM 95, 319, HKA 95, 20).

Kürzungsrecht generell

Die Unmöglichkeit der Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht dazu führen, dass der Vermieter von dem Mieter überhaupt keine Heizkosten mehr verlangen kann. Mögliche Nachteile des Mieters durch die nicht erfolgte verbrauchsbezogene Abrechnung sind mit 15 % anzusetzen (Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 25.01.1985, Az. 33 C 3773/84, WM 88, 38).

Kürzungsrecht bei fehlenden Messgeräten

Rechnet der Vermieter die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig ab, kann der Mieter die auf ihn verteilten Heizkosten um 15 % kürzen (Bundesgerichtshof, VIII ZR 361/89; WM 91, 282 und Amtsgericht Köln 201 C 89/95, WM 98, 320).
Mit der Heizkostenverordnung ist die Verbrauchsabrechnung vorgeschrieben und nur wenige Ausnahmefälle sind zugelassen. Ein Gutachter stellte fest, dass die Ausstattung des betroffenen Gebäudes mit Erfassungsgeräten technisch möglich ist. Die Kosten würden sich in diesem Fall auf ca. 850 Euro belaufen und könnten von der Klägerin auch noch steuerlich geltend gemacht werden. Ins Verhältnis zu den gesamten Heizkosten einer Periode gesetzt und auf einen Zeitraum von 10 Jahren umgelegt, sind diese Investitionen nicht unverhältnismäßig hoch. Die Kürzung der pauschalen Heizkostenabrechnung um 15 % durch den Mieter war zulässig (Amtsgericht Münster, Urteil vom 10.02.88, Az. C 368/87 WM 1989,194, HKA Nr. 1, 01/90).
Der Mieter ist zu einer 15 %igen Kürzung der für seine Wohnung anteilig ermittelten Heizkosten berechtigt, wenn verbrauchsabhängig, jedoch ohne dass alle Heizkörper im Anwesen mit Verdunstungsgeräten ausgestattet werden, abgerechnet wurde (Amtsgericht Bremerhaven, Urteil vom 20.04.1988, Az. 51 C 1512/87, WM 89,30).

Kürzungsrecht bei veralteten Messgeräten

Sind die Erfassungsgeräte nicht entsprechend den DIN/EN-Vorschriften angebracht, kann der Mieter die Heizkostenabrechnung um 15 % kürzen. Die Heizkostenverordnung schützt zwar den vorhandenen Gerätebestand vor Inkrafttreten der Verordnung, verlangt aber im letzten Satz des § 5 die technisch einwandfreie Funktion. Die ist am alten Montagepunkt (hier 50 % der Bauhöhe) nicht mehr gegeben (Landgericht Frankfurt, Urteil vom 09.02.1988, Az. 11 S 392/87, HKA Nr. 11, November 1989).
Erweist sich die systemgerechte Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs (z.B. aufgrund fehlerhafter Montage der Heizkostenverteiler) als endgültig unmöglich, ohne dass sich dies nachträglich korrigieren lässt, so sind die gesamten Heizkosten auf Grundkosten-Basis zu verteilen. Der Mieter hat in diesem Falle das Recht, den auf ihn entfallenden Kostenanteil um 15 % zu kürzen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 03.09.1987, Az. 7 S 259/85, WM 88, 64).

Kürzungsrecht besteht nicht bei Schätzungen und Hochrechnungen

Da beim Einsatz technischer Geräte zur Verbrauchserfassung Fehler unterschiedlichster Art nie völlig auszuschließen sind, hat der Mieter bei statt dessen hochgerechneten oder geschätzten Verbrauchswerten kein Kürzungsrecht auf die Abrechnung. Bei einer Hochrechnung oder Schätzung handelt es sich nicht um eine "nicht verbrauchsabhängige Abrechnung" im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV mit der Folge, dass dem Nutzer stets ein Recht zur Kürzung des auf ihn entfallenden Kostenanteils um 15 % zustünde (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.11.2005, Az. VIII ZR 373/04).

Kürzungsrecht nur für den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten

Ein Kürzungsrecht auf die Heiz- und Warmwasserkosten ergibt sich immer dann, wenn entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde (§ 12 HKVO). Das LG Berlin hat entschieden, dass sich das Kürzungsrecht eines Mieters nicht auf die gesamten ihm pauschal abgerechneten Kosten bezieht, sondern nur auf den nicht nach Verbrauch abgerechneten Teil. Für den anderen Teil der Heizkosten, der typischerweise sowieso nach Grundfläche abgerechnet wird besteht demnach kein Kürzungsrecht (Landgericht Berlin, Urteil vom 19.05.1992, Az. 63 S 93/92 und 01.02.1994 - Az. 64 S 159/93).

Lagenachteile einer Wohnung sind hinzunehmen

Die durch den Lagenachteil einer Dachgeschosswohnung oder Erdgeschosswohnung bedingten höheren Heizkosten sind ohne weiteres vom Mieter zu tragen (Amtsgericht Neuss, Urteil vom 12.11.1986, Az. 30 C 482/86).
Die Tatsache, dass eine Mietwohnung auf Grund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen nicht als Sachmangel anzusehen. Bei unzureichender Wärmeisolierung einer Mietwohnung ist der Mieter nicht berechtigt, Abzüge bei der Heizkostenabrechnung vorzunehmen und Nachzahlungen zu verweigern (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.05.1988, Az. 7 S 166/87).
Der sich aus der Lage und den baulichen Besonderheiten einer Wohnung ergebende größere Wärmebedarf ist grundsätzlich nicht durch Zu- und Abschläge bei der Heizkostenabrechnung unter den anderen Wohnungseigentümern abzugleichen (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 28.01.1993, Az. 2 Z BR 125/92).

(pe)