Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.
Lautstärke der Heizung - Messgeräte-ausstattung
Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung
Hinweis
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Lautstärke der Heizung
- Laute Geräusche einer Heizung, die bis in das Schlafzimmer eines Mieters gelangen, können als erheblicher Mangel einer Wohnung gelten, und zu einer Mietminderung von bis zu 7,5 % führen. In diesem Fall kam hinzu, dass die Geräusche in unregelmäßigen Abständen auftraten, und so nicht einmal ein gleichbleibender Schallpegel vorhanden war (Landgericht Berlin, Az. 64 S 485/99).
- Führt der Betrieb einer neuen Heizungsanlage zu einer Geräuschbeeinträchtigung in der Wohnung, kann der Mieter die Wiederherstellung der anfänglich vertraglich geschuldeten, geringeren Geräuschkulisse verlangen. Die Geräuschbeeinträchtigung in der klägerischen Wohnung lag bei 28 Dezibel. Die Heizanlage muss nachträglich geräuschreduziert werden (Landgericht Landshut, Urteil vom 06.03.2002, Az. 13 S 3027/01, WM 6/2002).
- Mieter können verlangen, dass die Zentralheizungsanlage in ihrer Küche und im Schlafzimmer die Lautstärke 30 Dezibel (A) nicht überschreitet (Amtsgericht Hamburg Az. 41a C 1371/93 und Amtsgericht Hamburg, Az. 48 C 249/96).
- Bei geöffneten Heizkörperventilen darf es nicht zu einem starken Rauschen und Knistern in den Heizkörpern und Heizungsrohren in der Wohnung des Mieters kommen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.03.1995, Az. 41a C 1371/93).
Leer stehende Wohnungen
- In einer Betriebskostenabrechnung mit einem Umlageschlüssel nach Personenzahl sind auch leer stehende Wohnungen zu berücksichtigen. Bei Leerstand hat der Vermieter die Kosten zu tragen und zwar hinsichtlich aller Betriebskosten, auch der verbrauchsabhängigen, wobei ggf. eine Anteilsberechnung nach der durchschnittlichen Belegung der vermieteten Wohnungen vorzunehmen ist (Amtsgericht Köln, Urteil vom 03.04.2001, Az. 217 C 571/00, WM 05-2002, 285).
- Der Vermieter trägt die Betriebskosten, die auf die unvermietete Wohnung im Gebäude anteilig umlagefähig sind (Amtsgericht Coesfeld, Urteil vom 20.06.1995, Az. 98 C 260/95, 13, WM 96, 96).
- Betriebliche Fixkosten einer leer stehenden Wohnung können bei der Nebenkostenabrechnung nicht auf die übrigen Mieter abgewälzt werden, sondern sind vom Gebäudeeigentümer zu tragen (Amtsgericht Wuppertal, Urteil vom 11.02.1999, Az. 98 C 577/98).
- Auch wenn der Vermieter entsprechend dem im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssel für Betriebskosten nach Personenzahl abrechnet, hat er die anteiligen Kosten bei leer stehenden Wohnungen zu tragen. Leer stehende Wohnungen sind als mit einer Person belegt anzurechnen (Landgericht Köln, Urteil vom 07.03.1997, Az. 201 C 609/96, WM 1998, 290).
- Wasserkosten und Müllgebühren sind bei vereinbarter Umlage nach Wohnfläche auf die gesamte Wohnfläche umzulegen und nicht nur auf die Fläche der bewohnten Wohnungen. Die so entstehenden Kosten bei Leerstand sind vom Vermieter zu tragen (Amtsgericht Görlitz, Urteil vom 25.04.1997, Az. 2 C 1389/96 und Urteil vom 21.07.1997, Az. 1 C 1386/96).
Lüften: Pflichten des Mieters
Der Mieter ist verpflichtet, so zu heizen und zu lüften, dass es bei dem vorhandenen bauordnungsgemäßen Bauzustand der Wohnung nicht zu Feuchtigkeitsschäden an den Wänden kommt (Landgericht Lüneburg, Urteil vom 02.10.1986, Az. 1 S 151/86, WM 7/1987).
Messdifferenz bei Wasserzählern bis 20 % ist in Ordnung
- Die Klägerin ist nach Ansicht des Gerichts berechtigt, die Unterschiedsmenge zwischen dem Gesamtverbrauch und der Summe der Einzelverbräuche von Kaltwasser im Verhältnis der Einzelverbräuche ihren Mietern in Rechnung zu stellen. Eine Unterschiedsmenge von bis zu 20 % ist hinnehmbar (Landgericht Braunschweig WM 1999, 294).
- Es begegnet keinen Bedenken, wenn der vom geeichten Hauptwasserzähler eines Gebäudes angezeigte Verbrauch auf die einzelnen Wohnungsmieter entsprechend dem Verhältnis der bei den Wohnungszählern angezeigten Verbrauchsmenge umgelegt wird, wenn der Hauptzähler einen höheren Verbrauch anzeigt, als die Summe der Einzelzähler des Hauses ausmacht. Erweist sich der von dem geeichten Hauptwasserzähler eines Gebäudes gemessene Wasserverbrauch jedoch als erheblich höher als der von den Zwischenzählern der einzelnen Wohnungen gemessene, so kann die Unterschiedsmenge nicht mehr zu angemessenen Teilen auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist gegeben, wenn - wie hier - die über den Hauptzähler auf die Parteien umgerechnete Verbrauchsmenge 20 % des Wertes der ordnungsgemäß funktionierenden Wohnungszähler überschreitet (Amtsgericht Salzgitter, Urteil vom 06.12.1994, Az. 12a C 137/93).
Messdifferenz bei Wasserzählern bis 25 % ist in Ordnung
- Sind Wasserzähler installiert, so ist der Gebäudeeigentümer gem. § 315 BGB berechtigt, die Wasserverbrauchskosten für die Mieter entsprechend den Messungen (verbrauchsabhängig) umzulegen. Dieser Maßstab birgt zwar auch Fehlerquellen (bis zu 25 %) in sich, erscheint aber noch wesentlich objektiver, als andere zulässige Umlageschlüssel wie z. B. Personenzahl oder Quadratmeterzahl (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 05.02.1992, Az. 120 C 14181/91).
- Weil Hauptwasserzähler den Wasserverbrauch genauer als Wohnungswasserzähler erfassen ist es zulässig, die Messtoleranz zwischen 20-25 % nach dem gemessenen Verbrauch der Wohnungswasserzähler zu verteilen (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 01.11.2000, Az. 12 C 235/00).
Messgeräteausstattung: Unwirtschaftlichkeit muss nachgewiesen werden
Die Unverhältnismäßigkeit des Kostenaufwandes im Sinne von § 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizkostenV lässt sich nur aufgrund eines Vergleiches der Kosten für die Installation der Messgeräte sowie des Mess- und Abrechnungsaufwandes mit der möglichen Einsparung von Energiekosten feststellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.01.1991, Az. VIII ZR 361/89, WM 91,282).
(pe)