Ölabrechnung - Schätzung

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

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Ölabrechnung: Anfangs- und Endbestand erforderlich

Eine ordnungsgemäße Abrechnung setzt die Angabe des (Tank)Anfangs- und Endbestand voraus (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.11.1981, Az. III ZR 298/80).
Die Heizkostenabrechnung der ölbefeuerten Zentralheizungsanlage mit mehreren Nutzungseinheiten verlangt die Feststellung der Anfangs- und Endbestände des Brennstoffs zu den Abrechnungsperioden. Lediglich eine am Ende des Abrechnungszeitraums zugekaufte Menge als Verbrauch für die vorangegangene Abrechnungsperiode anzusetzen ist unzulässig (Amtsgericht Wittlich, Urteil vom 02.01.2002, Az. 4 C 609/01, WM 7/2002 oder HKA 7/8/2002).
Eine am Verbrauch orientierte Heizkostenabrechnung setzt voraus, dass der Bestand an Heizöl zu Beginn und am Ende der Heizperiode sowie die während der Heizperiode getankte Ölmenge ermittelt werden (Landgericht Wuppertal, Urteil vom 07.07.1978, Az. 10 S 54/78 und Landgericht Köln, Urteil vom 11.10.1984, Az. 6 S 134/84).
Wird die Menge des verbrauchten Heizöls zulässigerweise dadurch festgestellt, dass zum Stichtag der Heizöltank aufgefüllt wird, so richtet sich die Kostenberechnung für das verbrauchte Öl nicht nach den Kosten der Tankfüllung. Es sind die Kosten des Brennstoffs abzurechnen, der tatsächlich verbraucht wurde. Es können daher nur die Preise des zu Beginn der Abrechnungsperiode gestellten Öls in Rechnung gestellt werden. Sind im Öltank mehrere Lieferungen miteinander vermischt, so ist davon auszugehen, dass als erste Menge das ältere Öl verbraucht wurde. Entsprechendes gilt für weitere Lieferungen (”first in - first out-Prinzip”) (Landgericht Freiburg, Urteil vom 16.12.1980, Az. 9 S 220/80).
Ist in der Heizkostenabrechnung der Restbestand der Brennstoffmengen nicht ausgewiesen, muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die gesamte eingekaufte Menge verbraucht worden ist (Amtsgericht Rendsburg, Urteil vom 09.01.1980, Az. 11 C 696/79).

Öltankreinigung umlagefähig

Tank-, Kessel- und Boilerreinigungen zur Beseitigung von Ölschlämmen, Ruß oder Verkalkungen sind nur alle paar Jahre nötig und waren bis 2009 in ihrer Umlagefähigkeit kritisch zu betrachten. Die Umlage einer Tankreinigung sorgte regelmäßig für Ärger, weil die Rechtsprechung uneinheitlich war. Ein Teil der Gerichte lehnt die Umlage ab, ein anderer Teil liess sie zu. 2009 hat der Bundesgerichtshof entschieden: Der Vermieter von Wohnraum darf die Kosten für die Reinigung eines Öltanks auf die Mieter umlegen. Es handele sich dabei nicht um Instandhaltungskosten, sondern um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die Öltankreinigung diene nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und verursache - weil sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werde - so genannte laufend entstehende Kosten im Sinne der BetrKV. Auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt würden, handele es sich doch um "laufend entstehende" Kosten. Die so anfallenden Tankreinigungskosten müssen auch nicht auf mehrere Abrechnungsperioden aufgeteilt werden, sondern können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.11.2009, Az. VIII ZR 221/08). Die Umlage der Kosten für die Tankreinigung im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter wurde davor schon von folgenden Gerichten befürwortet: Landgericht Frankenthal (Pfalz) im Urteil vom 10.04.85, Az. 2 S 483/84 = WM 1990/32, Landgericht Hamburg im Urteil vom 22.06.89, Az. 7 S 121/88 = WM 1989/522 und Amtsgericht Neuß, DWW 88, 284).

Ölverkauf

Mit dem Verkauf eines Hauses wird auch das Heizöl im Öltank des Hauses mitverkauft, wenn es im Kaufvertrag nicht ausdrücklich ausgenommen wird. Heizöl im Öltank eines Hauses ist Zubehör des Hauses (Oberlandesgericht Schleswig, Az. 1 U 129/94).

Pflicht zur Abrechnung nach Verbrauch

Werden zwei oder mehr Wohnungen von einer Heizungsanlage versorgt, müssen die Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Unzulässig sind so genannte Warmmietverträge oder Heizkostenpauschalen (BayObLG RE-Miet 3/88; WM 88, 257 und Oberlandesgericht Hamm, Az. 4 RE-Miet 4/85; WM 86, 267).
Die Parteien können mietvertraglich die Heizkostenabrechnung nach Verbrauch nicht abbedingen, soweit nicht die Heizkostenverordnung ihren Anwendungsbereich ausdrücklich eingeschränkt hat oder eine Befreiung ausgesprochen wurde (Oberlandesgericht Schleswig, Beschluss vom 15.01.1986 - 6 RE-Miet 1/85).
Die Heizkostenverordnung geht mietvertraglichen Vereinbarungen vor, die eine pauschale Abgeltung der Heizkosten vorsehen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 12.12.1985, Az. 48 C 2199/85).
Die Heizkostenverordnung geht nur hinsichtlich der Abrechnung nach Verbrauch, nicht aber hinsichtlich Modalitäten der Heizkostenvorauszahlungen einer mietvertraglichen Vereinbarung vor (Amtsgericht Frankfurt, Urteil vom 08.11.1985 - 33 C 3068/85).
Wird der frühere Beschluss über die Installation von Wärmeerfassungsgeräten und die Einführung einer verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung durch einen neuerlichen Beschluss der Eigentümerversammlung aufgehoben, so ist dieser (neue) Beschluss nichtig, wenn er aus Gründen erfolgt, die außerhalb der Regelungsgegenstände des §3 S.2 HeizkostenV liegen (Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 12.12.1994 - 15 W 32/94, HKA 95,16).
Unterlassen Wohnungseigentümer schuldhaft die Durchführung der unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsgemäßen Verwaltung gebotenen und zumutbaren Maßnahmen zur Sicherstellung einer korrekten Wärmeerfassung, sind sie einem anderen Wohnungseigentümer, dessen abgerechnete Heizkosten sich dadurch erhöhen, schadensersatzpflichtig (BayObLG, Beschluss vom 22.04.1999, Az. 2 Z BR 41/99, ZMR 1999, 573).

Schätzung zulässig

Ist wegen eines Defekts des Messgerätes der Heizenergie- oder Warmwasserverbrauch nur durch Schätzung nach Maßgabe der Heizkostenverordnung zu ermitteln, ist die Ordnungsmäßigkeit der Jahresabrechnung nur dann berührt, wenn die Schätzung grob unrichtig ist (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 28.03.2001, Az. 2Z BR 52/00 - WM 10/2001).
Gemäß § 9a Heizkostenverordnung darf der Vermieter den Verbrauch auf der Grundlage vorangegangener Abrechnungsperioden u. a. dann schätzen, wenn der Verbrauch durch Ausfall der Verbrauchserfassungsgeräte nicht ermittelt werden kann. Ist eine solche Schätzung möglich, kommt ein Abzug von 15 % nach § 12 Heizkostenverordnung nicht mehr in Betracht (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az. 24 U 74/04, GuT 2003, 179 = ZMR 2003, 569).
Kann das Verbrauchserfassungsgerät am Heizkörper wegen der Möblierung nicht abgelesen werden, so kann der Wert einer früheren Ablesung der Heizkostenabrechnung zugrunde gelegt werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64, S. 97/96 - HKA 97, 15).

Schätzung: Nach Vorjahr nur einmalig

Die Kostenverteilung nach dem Verbrauch vergleichbarer Zeiträume ist nur für einen Abrechnungszeitraum zulässig (Landgericht Berlin, Urteil vom 04.06.1996, Az. 64, S. 97/96 - HKA 97, 15).
Die Kostenverteilung nach dem Verbrauch vergleichbarer Zeiträume gemäß § 9a Heizkostenverordnung ist nur für einen Abrechnungszeitraum zulässig (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 22.07.03, Az. 17 C 57/03 B = MieterMagazin 2004, 47).

Schätzung: Nach erfolglosen Ableseversuchen zulässig

Können bei einem Mieter wegen urlaubsbedingter Abwesenheit die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden, so ist bei zwei vergeblichen Ableseversuchen eine Schätzung des konkreten Verbrauchs zulässig (Landgericht Berlin, Urteil vom 19.05.1988, HKA 93, 44).
Verweigert der Mieter an drei aufeinander folgenden Terminen die Ablesung der Heizkostenverteiler, kann sein Verbrauch geschätzt werden (Amtsgericht Brandenburg, Az. 32 C 110/04).

(pe)