Sonneneinstrahlung - Verteilerschlüssel

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

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Sonneneinstrahlung ergibt keine zu hohe Verbrauchsanzeige

Eine Mieterin verweigerte die Nachzahlung aus ihrer Heizkostenabrechnung mit der Begründung, dass die Anzeigeergebnisse der Verdunstungsheizkostenverteiler durch Sonneneinstrahlung verfälscht seien. Das Landgericht Hamburg entschied: Der der Abrechnung u.a. zugrunde liegende Wärmeverbrauch ist für die Wohnung der Beklagten richtig ermittelt worden. Eine Beeinflussung der dort angebrachten Messröhrchen durch Sonneneinstrahlung scheidet nach dem Ergebnis des von der Kammer eingeholten Sachverständigengutachtens aus. Unter Beachtung der Besonderheiten, wie Lage der Wohnung, Belegenheit der Heizkörper, Fenstergröße und etwaiger Balkonverkleidungen, schied eine erhöhte Verbrauchsanzeige aus. Zitat aus dem Gutachten: ".... des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Heizkostenverteiler nicht direkt der Sonneneinstrahlung ausgesetzt sind, da sie am Heizkörper auf der dem Raum zugewandten Seite angebracht sind und die Heizkörpermasse und der Wasserinhalt (kalt) als Puffer wirken. Aus diesem Grund ist ein merkbarer Einfluss auf die Verdunstungsmenge, hervorgerufen durch die Sonneneinstrahlung, sehr unwahrscheinlich; mit Sicherheit ist kein großer Einfluss auf die Abrechnung gegeben, der das Abrechnungsergebnis über den üblichen Rahmen verfälschen würde" (Landgericht Hamburg, Urteil vom 20.06.86, Az. 1 S 125/85 C 306/84).

Systembedingte Erfassungsfehler

Systembedingte Erfassungsfehler bei der Verwendung von Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip kann der Mieter dem Vermieter im Rahmen der verbrauchsabhängigen Heizkostenverteilung nicht entgegenhalten (Landgericht Hamburg, Urteil vom 03.09.1987, Az. 7 S 259/85, WM 88, 64).
Werden gemäß Mietvertrag die Heizkosten nach dem Prinzip der Verdunstungsgeräte abgerechnet, dann kann sich der Mieter, weil er die ihm in Rechnung gestellten Heizkosten für zu hoch hält, nicht auf eine allgemeine Fehlerhaftigkeit dieses Systems berufen (Oberlandesgericht Schleswig, Urteil vom 16.09.1986, Az. 3 U 217/86, WM 11/1986).
Eine erhöhte Kaltverdunstung ist vom Nutzer hinzunehmen. Ein Eigentümer hatte einige Heizkörper von der zentralen Heizanlage sowie den Warmwasseranschluss abgeklemmt. Trotz dieser Maßnahme zeigten die Heizkostenverteiler geringe Ableseergebnisse an. Die Zahlung der Wärmekostenabrechnung wurde verweigert. Nach den Vorinstanzen Amtsgericht und Landgericht entschied das Oberste Bayrische Landgericht dann, dass der Wohnungseigentümer die erhöhte Kaltverdunstung zu tragen hat, er die Teilnahme an der gemeinschaftlichen Einrichtung (hier die Heizanlage) nicht verweigern kann und dass die Heizkörper und der Warmwasseranschluss wieder in den ursprünglichen Zustand zu bringen sind. Als Begründung wurde nach Einholung eines Sachverständigengutachtens genannt: Eine Beheizung und Entnahme von Warmwasser ist nicht möglich. Die "Fehlmessungen" im Bereich Heizung entstehen durch extrem starke Aufheizung und mangelhafte Lüftung der Dachgeschosswohnung. Die normale Kaltverdunstungsvorgabe würde nicht ausreichen. Eine Beheizung der Wohnung wäre trotzdem möglich. Zum einen über offen verlegte Heizrohre und außerdem durch die geheizten Wände der Nachbarwohnungen. Die Eigentümergemeinschaft hat durch die Wahl des Erfassungssystems die damit verbundenen physikalischen und technischen Gegebenheiten des Systems gebilligt. Bei einer völligen Freistellung des Wohnungseigentümers würden die Folgen der systembedingten Messfehler und Anzeigeungenauigkeiten allein auf die übrigen Wohnungseigentümer übergehen, da sie nicht in der Lage sind, die Heizkörper ständig abgedreht zu halten. Eine Zwangsbeheizung durch die unisolierten Rohre wäre zusätzlich gegeben. Außerdem würde unter dem Begriff "Wärmeentnahme" auch ein nicht beeinflussbarer physikalischer Vorgang eines Wärmeflusses von einem wärmeren zu einem kälteren Medium fallen. Dieser Sachverhalt (Wärmeklau) wäre in vorliegendem Fall unbestreitbar (Bayrisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 07.04.1988, Az. 2 Z 157/87).

Thermostatventile: Anspruch des Mieters auf Einbau

Soweit eine Heizungsanlage nach den Vorschriften der Heizungsanlagenverordnung mit Thermostatventilen auszustatten ist, hat ein Mieter gegen den Vermieter einen (Leistungs-) Anspruch auf den Einbau dieser Thermostatventile (Amtsgericht Gelsenkirchen, Urteil vom 06.10.92, Az. 3 b C 1105/91 = WM 12/1992, S. 735, HKA 01/94).
Kommentar: Durch die Aufhebung der Heizungsanlagenverordnung verpflichtet seit 2002 die Energieeinsparverordnung zum Einbau von Thermostatventilen (§ 12 Abs. 2).

Versorgungssperre für Heizung und Wasser ist unzulässig

Der Vermieter einer Wohnung ist nicht berechtigt, die Versorgung seines Mieters mit Wasser und Heizung zu unterbrechen, selbst wenn dieser mit der Zahlung der laufenden Betriebskosten im Verzug ist. Dem Vermieter steht insoweit kein Zurückbehaltungsrecht zu (ständige Rechtsprechung der Kammer). An dieser Rechtslage hat sich durch die Reform des Mietrechts zum 1. September 2001, insbesondere durch die Neuregelung in § 556b BGB n. F. nichts geändert (Landgericht Göttingen, Beschluss vom 07.03.2003, Az. 5 T 282/02).

Verteilerschlüssel: Änderung

Der in einer Gemeinschaftsordnung festgelegte Heizkostenverteilungsschlüssel kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert werden (schon Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 30.03.1989, Az. BReg. 2 Z 128/88). Ob eine mit allen Stimmen getroffene Regelung als Eigentümerbeschluss oder als Vereinbarung auszulegen ist, beurteilt sich nicht nach der Bezeichnung, sondern nach dem Inhalt. Eine Vereinbarung ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn ein Mehrheitsbeschluss nicht möglich wäre (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 23.05.1990, Az. BReg. 2 Z 25/90).
Die Umstellung der Heizkostenabrechnung in der Wohnungseigentumsanlage vom Maßstab 40 % Grundkosten zu 60 % Verbrauchskosten auf den Maßstab 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die die Wohnungseigentümer mit der nach der Teilungserklärung erforderlichen Mehrheit auch dann beschließen können, wenn ein Wohnungseigentümer Wohnraum vermietet hat (Landgericht Hannover, Beschluss vom 28.9.1998, Az. 1 T 142/97, WM 1998,741).
Die dem Vermieter vorbehaltene Befugnis zur Änderung des Betriebskostenschlüssels kann er für eine abgelaufene Abrechnungsperiode nicht mehr geltend machen (Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 08.01.1991, AZ. 4 U 190/90, HKA 5/1992).
Einem Vermieter ist es nicht erlaubt, einen Verteilerschlüssel für die Abrechnung von Nebenkosten rückwirkend zu ändern. Ist im Mietvertrag die Möglichkeit der Änderung des Verteilerschlüssels vorgesehen, so kann das nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit gelten. Der Mieter muss sich im Vorfeld darauf einstellen können. (Oberlandesgericht Frankfurt a.M., Az. 7 U 50/02).
Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter nicht beanstandete Verteilerschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, dass dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verlässliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende Unbilligkeit vorlagen (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 05.07.1994, Az. 24 S 66/94).
Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Verteilung der Heizkosten nach einem bestimmten Schlüssel festgelegt, so kann dieser Heizkostenverteilungsschlüssel nur durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden (Amtsgericht München, Az. 484 UR II 535/96 WEG).

Verteilerschlüssel: Mehr als 70 % nach Verbrauch zulässig

Verbrauchsabhängig abrechnen heißt: 50 bis 70 % werden nach den Werten der abgelesenen Erfassungssysteme verteilt. Der Rest, 30 bis 50 %, in der Regel nach Wohnfläche. Alle Mieter und der Vermieter können im Mietvertrag die Abrechnung eines höheren Verbrauchsanteils vereinbaren (Landgericht Saarbrücken 13 BS 145/89; WM 90, 85).

(pe)