Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.
Vorauszahlungen - Warmwassertemperatur
Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung
Hinweis
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Vorauszahlungen: Bedingung für Erhöhung
- Das einseitige Erhöhungsrecht des Vermieters nach § 560 Abs. 4 BGB setzt eine ordnungsgemäße, aktuelle und eine Nachzahlung des Mieters begründende Betriebskostenabrechnung voraus. Ein Anspruch des Vermieters auf Betriebskostenvorauszahlungen besteht nur bis zum Eintritt der Abrechnungsreife (Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 12.02.2002, Az. 409 C 497/01, ZMR 2002, 675).
- Solange die Heizkosten nicht erstmalig verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, kann der Vermieter keine höhere Vorauszahlung verlangen, als der Mieter bislang als Heizkostenpauschale geleistet hat (Landgericht Hamburg, Urteil vom 30.05.1985 - 7 S 35/85).
- Das Recht des Vermieters zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen bedarf keiner vertraglichen Vereinbarung (Amtsgericht Oberhausen, Urteil vom 02.05.1986, AZ. 36 C 156/86).
Vorauszahlungen: Bedingung für Senkung
Haben die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der vergangenen zwei Jahre jeweils mit einem erheblichen Guthaben zugunsten des Mieters abgeschlossen, kann dieser vom Vermieter die Herabsetzung der monatlichen Vorauszahlungsbeträge verlangen (Amtsgericht Berlin-Tempelhof - Urteil vom 14.06.1988 - Az. 18C 124/88).
Vorauszahlungen: Einstellung der Zahlung, wenn keine Abrechnung folgt
Ist die Abrechnungsfrist verstrichen, ist der Mieter berechtigt, die laufenden Vorauszahlungen bis zur Erteilung der Abrechnung zurückzubehalten (Bundesgerichtshof, Rechtsentscheid vom 11.04.1984 - VIII ARZ 16/83, WM 84, 185).
Vorauszahlungen zu niedrig angesetzt = Kein Schadensersatz
- Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsabschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Hohe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.02.2004, Az. III ZR 195/03).
- Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.04.2004, Az. XII ZR 21/02 im Anschluss an BGH -Urteil vom 11.02.2004, Az. VIII ZR 195/03 - NJW 2004, 1102).
- Auch wenn der Vermieter die Vorauszahlungen erheblich zu niedrig bemessen hat, ist der Mieter verpflichtet, die Nachforderung über die tatsächlich entstandenen Nebenkosten zu zahlen (Oberlandesgericht Stuttgart, Rechtsentscheid vom 10.08.1982, NJW 82, 2506).
Wärmedämmung unzureichend: Kein Kürzungsrecht
Bei unzureichender Wärmeisolierung einer Mietwohnung ist der Mieter nicht berechtigt, Abzüge bei der Heizkostenabrechnung vorzunehmen und Nachzahlungen zu verweigern (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.05.1988, Az. 7 S 166/87, HKA 06/1988).
Warmwassertemperatur
- Zur Schätzung der mittleren Temperatur des Warmwassers nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 der Heizkostenverordnung müssen die maßgeblichen Schätzgrundlagen ermittelt werden, insbesondere die an der Heizung eingestellte Temperatur und die Heizungskapazität. Ein pauschaler Ansatz von 60 °C ist jedenfalls dann nicht zulässig, wenn aufgrund tatsächlicher Anhaltspunkte Zweifel daran bestehen, dass diese Durchschnittstemperatur auch tatsächlich erreicht wurde (Bayerisches Oberstes Landgericht, Urteil vom 15.09.2004, Az. 2Z BR 145/04, WM 04, 679).
Kommentar: Zur Berechnung des Warmwasseranteils an den einheitlich entstandenen Gesamtkosten einer Heizanlage ist die Warmwassertemperatur erforderlich. Diese kann gemessen oder geschätzt werden. Ein zu hoher Wert führt zu einem zu hohen Warmwasseranteil und entsprechend niedrigerem Heizkostenanteil. Ist eine Messung nicht möglich, empfiehlt sich eine Schätzung mit höchstens 55 °C.
- Die Warmwasserversorgung einer Wohnung ist nur dann mangelfrei, wenn eine Warmwassertemperatur von 40 °C ohne zeitlichen Vorlauf gewährleistet ist. Eine Warmwasserversorgung ist das ganze Jahr rund um die Uhr zu betreiben. Das Wasser muss mindestens 40 bis 50 °C erreichen. Sinkt die Warmwassertemperatur unter 40 °C oder muss der Mieter fünf Minuten warten, bis 40 °C erreicht sind, kann er die Miete um etwa 10 % mindern (Landgericht Berlin, Urteil vom 26.05.1998, Az. 64 S 266/97).
- Die Zentralversorgung einer Mietwohnung mit Warmwasser ist über das ganze Jahr und ganztägig sicherzustellen. Eine Klausel im Formularmietvertrag, die dem Vermieter ein Absinken der Temperatur auf 40 °C gestattet, ist unwirksam. Das Gericht hielt die 10 %ige Mietminderung für angemessen (Amtsgericht Köln, Az. 206 C 251).
- Der Vermieter muss dafür sorgen, dass dem Mieter fließendes Warmwasser in Küche und Bad nach zehn Sekunden zur Verfügung steht. Die Temperatur sollte 45 °C betragen. Wartezeiten von fünf Minuten oder mehr rechtfertigen eine Mietminderung um zehn Prozent (Amtsgericht Schöneberg, Az. 102 C 55/94).
- Auch ein Kaltwasservorlauf von 15-20 Liter bei einer Zapfung aus der Warmwasserleitung berechtigt nicht zu einer Kürzung der Warmwasserkosten, weil der Mieter in diesem Fall keinen Beweis für den Mangel vorlegen konnte. Ebenso wenig konnte er wegen dieses Sachverhalts eine Rüge an den Vermieter belegen (Amtsgericht Lüdinghausen, Urteil vom 22.06.2001, Az. 11 C 18/01).
(pe)