Wartungskosten - Zwischenablesung

Gerichtsurteile zur Wärmekostenabrechnung

Hinweis

Die Leitsätze der Gerichts-urteile ersetzen beim Streit zwischen Vermieter und Mieter in keinem Fall eine fundierte Beratung durch juristische Experten. Betrachten Sie diese Urteile deshalb bitte lediglich als eine Möglichkeit der Meinungsbildung zu ähnlich gelagerten Fällen.

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Wartungskosten sind umlagefähig

Die Kosten der Wartung (Wartungsvertrag) eichfähiger Warmwasserzähler sind als Betriebskosten der Versorgungsanlage umlagefähig (Amtsgericht Bremerhaven, Urteil vom 01.10.1986, Az. 53 C 512/86, WM 1/1987).
Zu den umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung gehören auch die Kosten für einen so genannten Eichservicevertrag, bei dem eine jährliche Wartung sowie der Austausch der Warmwasserzähler alle fünf Jahre vorgesehen ist (Landgericht Berlin, Urteil vom 10.04.1987, Az. 64 S 402/86, HKA 3/1988).

Wasserqualität

Eine ständige Braunverfärbung des Warmwassers stellt einen Mietmangel dar. Dies gilt auch, wenn der Vermieter bei nur einmaliger Überprüfung keine Braunverfärbung festgestellt hat (Landgericht Berlin, Urteil vom 10.03.2000, Az. 64 S 471/99).
Bemängelt ein Mieter eine Braunverfärbung des Trinkwassers, reicht es aus, wenn der Vermieter durch eine chemische Wasseraufbereitung den Mangel beseitigt und die Qualität des aufbereiteten Wassers lebensmittelrechtlich unbedenklich ist. In einem solchen Fall hat der Mieter keinen weiter gehenden Anspruch auf Erneuerung des gesamten Leitungssystems des Mietshauses (Landgericht Braunschweig, Urteil vom 05.05.2000, Az. 6 S 972/99, ZMR 2000, 462).
Kommt aus den Wasserleitungen extrem eisenhaltiges, braunes Wasser, kann der Mieter die Miete bis zu 20 % kürzen, sofern der Vermieter über einen längeren Zeitraum keine Abhilfe schafft (Landgericht Hanau, Az. 7 O 1037/99).

Wasserzählereinbau eines Eigentümers

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf die Abrechnung der Wasserkosten nach Verbrauch, nur weil er sich in seiner Wohnung einen Wasserzähler einbauen ließ. Solange die Gemeinschaftsordnung einen anderen Verteilerschlüssel vorsieht, hat dieser Gültigkeit, auch wenn sich bei der Abrechnung nach dem Wasserzähler eine um 90 % geringere Abrechnung ergebe (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 17.07.1996, Az. 2 W 104/95).

Wirtschaftlichkeit der Verbrauchserfassung

Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (sog. Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 03.03.2004, Az. VIII ZR 149/03).
Betragen die Mietkosten einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ein Viertel der Energiekosten der Heizungsanlage, so verstößt der Vermieter gegen das ihm obliegende Gebot, umlagefähige Betriebskosten nicht außerhalb eines vernünftigen wirtschaftlichen Verhältnisses zu ihrem Nutzen zu verursachen (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 25.01.1994, Az. 47 C 170/93, WM 94, 095).
Liegen die Kosten des Abrechnungsdienstes bei der Hälfte der Heizkosten der Abrechnungsperiode, so ist die Abrechnung als fehlerhaft anzusehen, solange der Vermieter nicht nachweist, dass er ausreichend alternative Angebote eingeholt hat, wobei nur ein weiteres Angebot nicht ausreicht. Ein höchstens 25 %iger Anteil der Abrechnungskosten an den Heizkosten wäre dagegen akzeptabel (Amtsgericht Münster, Urteil vom 14.09.2001, Az. 3 C 3188/01).
Auch wenn die Abrechnungskosten 60 % der gesamten Heizkostenabrechnung ausmachen, ist die Abrechnung deshalb nicht fehlerhaft. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, wonach die Kosten des Wärmedienstes nur einen bestimmten Prozentsatz der Energiekosten ausmachen dürfen (Amtsgericht Lüdinghausen, Urteil vom 22.06.2001, Az. 11 C 18/01).
Warmwasserzähler müssen wegen unverhältnismäßig hoher Kosten nicht eingebaut werden, wenn die Einbau- und Austauschkosten über zehn Jahre hin die durch einen Einbau erzielbare Kostenersparnis um 200 bis 300 % übersteigen (Landgericht Hamburg, Urteil vom 05.6.1992, Az. 331 S 272/90).

Kommentar: Die Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen zur Energieeinsparung, zu denen auch die Verbrauchserfassung gehört, ist im Energieeinsparungsgesetz definiert.

Zwischenablesungen können bei Verdunstungsheizkostenverteilern verworfen werden

Die Heizkostenabrechnung kann bei einem Nutzerwechsel insgesamt nach Gradtagzahlen vorgenommen werden, wenn die Summe der Promillewerte nach der Gradtagzahlentabelle für den vergangenen Verbrauchszeitraum weniger als 400 Promille beträgt. In einer Wohnung wurde im März eine Zwischenablesung gemacht. Die letzte Hauptablesung und der Ampullentausch waren im Dezember. Das Gericht schloss sich der Auffassung der entsprechenden Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. an. Darin ist festgelegt, dass Zwischenablesungen an Verdunstungsheizkostenverteilern nur dann sinnvoll sind, wenn von der Abrechnungsperiode mindestens 400 - aber höchstens 800 Gradtagzahlen abgelaufen sind. Die Zwischenablesung durfte verworfen werden und die Trennung der Kosten auf Vor- und Nachmieter nach Gradtagzahlen wurde anerkannt (Amtsgericht Rheine, Urteil vom 25.10.1994, Az. 4 C 308/94, HKA 04/95).

Kommentar: Eines der umstrittensten Themen vor den Gerichten ist immer wieder die Frage der Kostenübernahme bei Mieterwechsel. Werden die Verbrauchserfassungsgeräte von einem Messdienstunternehmen anlässlich eines Auszugs abgelesen, dann entstehen dafür ohne Zweifel Aufwendungen. Doch wer bezahlt die Kosten dafür? Die nachfolgenden Urteile zeigen, dass praktisch jede Möglichkeit denkbar ist. Die Messdienstunternehmen praktizieren es in der Regel so, dass sie die Kosten der Zwischenablesung dem ausziehenden Mieter in Rechnung stellen. Es ist bei der Vielzahl der jährlichen Ablesungen unmöglich, in jedem Einzelfall zu hinterfragen, wie nun in diesem ganz besonderen Fall damit umgegangen werden soll.

Zwischenablesung: Alle Bewohner zahlen

Die Kosten der Zwischenablesung bei Mieterwechsel sind nach der Heizkostenverordnung auf sämtliche Mieter zu verteilen und dürfen nicht als sog. Nutzerwechselgebühr dem ausziehenden Mieter allein auferlegt werden (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 08.02.1995, Az. 45 C 1787/94 - WM 96,562).

Zwischenablesung: Ausziehender Mieter zahlt

Die mietvertragliche Vereinbarung, die den Mieter verpflichtet, die Kosten der Zwischenablesung der Heizkostenverteiler zu tragen, welche er durch eine vorzeitige Vertragsbeendigung veranlasst hat, ist wirksam (Amtsgericht Wetzlar, Urteil vom 26.02.2002, Az. 39 C 2295/01 (39)).
Die Kosten der Zwischenablesung bei Auszug des Mieters sind grundsätzlich vom ausziehenden Mieter zu tragen und nicht über die Gesamtabrechnung allen Mietern aufzuerlegen, da sie nutzerbezogen ermittelt werden können (Amtsgericht Schöpfheim, Urteil vom 18.08.1999, Az. C 85/99, HKA 2000, 21).
Gemäß § 7 Ziffer 4 des Mietvertrages gehören auch die Kosten des Betriebs und der Verwendung von Wärmemengenzählern, Heizkostenverteilern, Warmwasserzählern und/oder Warmwasserkostenverteilern zu den umlagefähigen Kosten. Die Nutzerwechselgebühr und die Zwischenablesegebühr ist diesen Betriebskosten zuzurechnen und gehört damit zu den Heizkosten, die nach den mietvertraglichen Vereinbarungen von den Klägern zu tragen waren (Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 30.09.1999, Az. 4 C 329/99).
Kosten der Zwischenablesung sind erstattungsfähig, da sie zu den Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV gehören (Amtsgericht Rheine, Urteil vom 03.09.1996, Az. 14 C 90/96, WM 1996, 715).
Die Kosten der Zwischenablesung sind umlagefähig auf den weichenden Vormieter (Amtsgericht Coesfeld, Urteil vom 18.11.1994, Az. 4 C 508/94).

Zwischenablesung: Umlagefähig aber unklar wer zahlt

§ 9b Heizkostenverordnung verpflichtet den Vermieter zur Zwischenablesung bei Nutzerwechsel. Eine besondere Regelung, wer die dafür entstehenden Kosten trägt, ist dabei nicht getroffen. Infolgedessen verbleibt es bei der allgemeinen Regelung des § 7 Heizkostenverordnung denn auch die Kosten der Zwischenablesung stellen sich rechtlich dar als Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Berechnung und Aufteilung im Sinne des § 7 Heizkostenverordnung. Diese Kosten sind nach einem dort zugelassenen Schlüssel auf die Nutzer umzulegen (Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 19.10.1993, Az. 8 C 1755/93).

Zwischenablesung: Vermieter zahlt

Die Kosten der bei Mieterwechsel vorgeschriebenen Zwischenablesung sind nach einer ordnungsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich vom Vermieter zu tragen und können dem ausziehenden Mieter nicht über die Heizkostenabrechnung auferlegt werden (Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 11.05.1995, Az. 3 C 693/95, WM 96, 98).
Die Heizkostenverordnung bietet keine Grundlage dafür, dem vertragstreuen, ausziehenden Mieter die so genannte Nutzerwechselgebühr in Rechnung zu stellen (Amtsgericht Lörrach, Urteil vom 09.12.1992, 3 C 432/92, WM 93, 68).

(pe)