Steuervorteile für Mieter und Eigentümer nutzen

Mit dem Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministers vom 3. November 2006 zum “Gesetz zur steuerlichen Förderung von Wachstum und Beschäftigung” wurde der Anwendungsbereich des § 35a des Einkommensteuergesetzes um die Begünstigung von Pflege- und bestimmten Handwerkerleistungen auch für Mieter und Eigentümer erweitert.

Durch diese Änderung des Steuerrechts, erstmals ab dem Veranlagungsjahr 2006, können Vermieter und Verwalter ihren Nutzern diese steuerlich begünstigten Leistungen bescheinigen oder ausweisen lassen, wenn Sie die Nebenkostenabrechnung erstellen lassen. Ab dem Veranlagungszeitraum 2009 wurde die steuerliche Förderung durch Anhebung der Fördersätze und Höchstbeträge stark verbessert. Das betrifft auch Leistungen im Zusammenhang mit der Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten und damit auch einen Teil der Leistungen, die Minol erbringt. Minol nimmt bei Bedarf den Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vor - in Ihrem Auftrag und zum Nutzen Ihrer Mieter und Eigentümer.

Ihre Wohnungseigentümer und Mieter können diesen Ausweis für ihre Steuererklärung verwenden, wenn alle Voraussetzungen gegeben sind - und damit möglicherweise Steuern sparen. Minol ermöglicht Ihnen, diesen Vorteil für Ihre Nutzer über die Abrechnung zu realisieren.

Begünstigte Leistungen generell

Anspruchsberechtigt ist grundsätzlich der Arbeitgeber bei Beschäftigungsverhältnissen oder der Auftraggeber von Dienstleistungen. Über die erbrachte Leistung muss eine Rechnung vorliegen, aus der die steuerbegünstigten Anteile zu entnehmen sind. Daraus kann für Eigentümergemeinschaften und Mietverhältnisse über die relevanten Beträge eine Bescheinigung erstellt werden - das kann auch die Abrechnung sein. Dort können jedoch nur Leistungen bescheinigt werden, die auch im Zusammenhang mit dieser Abrechnung stehen. Bei der Heizkostenabrechnung sind dies die Heiznebenkosten, einschließlich der begünstigten Leistungen des Wärmedienstunternehmens. Grundsätzlich können Leistungen in vier Kategorien begünstigt sein (siehe Tabelle unten).

In der Abrechnung müssen diese Kategorien unterschieden werden. Daher ist die Kennzeichnung und getrennte Übermittlung der Werte Voraussetzung für einen korrekten Ausweis. In der Betriebskostenabrechnung für Mieter kommen hier fast nur haushaltsnahe Dienstleistungen und in geringerem Umfang Handwerkerleistungen in Betracht, während bei Eigentümergemeinschaften auch sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse möglich sind.

Tabelle der Begünstigungsmöglichkeiten nach § 35a EStG mit Gültigkeit ab dem Veranlagungszeitraum 2009:

Art	Geringfügige Beschäftigung	Sozialversich-erungspflichtige Beschäftigung	Dienstleistung durch Selbständige	Handwerker-leistungen
Rechtsvorschrift EStG	§ 35 a Abs. 1 EStG	§ 35 a Abs. 2 EStG	§ 35 a Abs. 2 EStG	§ 35 a Abs. 3 EStG
Steuer-ermäßigung	20 % der Aufwendungen, max. 510 €	20 % der Aufwendungen, max. 4.000 €	20 % der Aufwendungen, max. 4.000 €	20 % der Aufwendungen, max. 1.200 €
Bemessungs-grundlage	Aufwendung des Steuerpflichtigen	Arbeitslohn inkl. Sozialversich-erung	Aufwendungen für Arbeits-leistung sowie Fahrtkosten	Aufwendungen für Arbeits-leistung sowie Fahrtkosten

Begünstigte Leistungen aus Minol-Rechnungen

Im Rahmen der verbrauchsabhängigen Abrechnung entstehen ebenfalls in einem bestimmten Umfang Leistungen, die nach neuem Recht steuerlich begünstigt sind.

Ablese- und Abrechnungsservice

Die Wärmedienstleistungen - also die Ablesung der Messgeräte und Erstellung der Heizkostenabrechnung sind keine begünstigten Leistungen im Sinne des § 35 a EStG. Es handelt sich weder um haushaltnahe Dienstleistungen noch um Handwerkerleistungen. Der Ausweis von Lohnkosten innerhalb der Wärmedienstrechnung ist deshalb nicht zulässig.

Gerätevermietung

Bei der Vermietung von Messgeräten ist die Gebrauchsüberlassung von Messgeräten der Vertragsgegenstand. Die Mietleistung ist keine begünstigte Leistung im Sinne des § 35 a EStG. Der Ausweis von Lohnkosten innerhalb der Mietrechnungen ist ebenfalls nicht möglich.

Lieferung und Montage von Messgeräten

Lohn- und Fahrtkosten innerhalb von Rechnungen über die Lieferung und Einbau von Messgeräten stellen teilweise begünstigte Handwerkerleistungen im Sinne des § 35 a EStG dar. Minol weist die Lohnkosten (Montage-, Wegezeit, sowie die Fahrkosten) in seinen Rechnungen aus.

Wartung

Die Gerätewartung enthält einen Material- und einen Lohnanteil. Der Lohnkostenanteil ist begünstigt im Sinne des § 35 a EStG und daher in der Minol-Rechnung ausgewiesen.

Reparaturen

Die Lohnkosten bei anfallenden Reparaturen an Messgeräten sind im Sinne des § 35 a EStG begünstigt. Lohn- und Fahrtkosten werden getrennt von den Materialkosten ausgewiesen.

Dazu kommen im Rahmen der Heizkostenabrechnung regelmäßig der Kaminfeger (Handwerkerleistung) und der Wartungsdienst sowie eventuell anfgefallene Reinigungskosten. Bei den Betriebskosten sind typischerweise Dienstleistungen in der Gebäudereinigung, Gartenpflege, Winterdienst und Hauswarttätigkeiten relevant.

Wie kommen Sie zum Ausweis für Ihre Nutzer?

Die steuerbegünstigten Beträge sind in den Rechnungen beim Vermieter oder Verwalter ausgewiesen. Für die Berechnung geben Sie uns die relevanten Positionen deshalb getrennt zur Weiterverarbeitung an. In den Folgejahren sind die erforderlichen Zeilen dann bereits vorgedruckt. Das Verfahren ist auch für Online-Kunden möglich. Wir berechnen wie üblich die Gesamtkosten und die steuerbegünstigten Anteil pro Nutzer.

Was sonst noch wissenswert ist

Muss ich diese Beträge nach § 35a bescheinigen? Es besteht für Vermieter oder Verwalter keine unmittelbare gesetzliche Verpflichtung diesen Ausweis vorzunehmen, es sei denn, es besteht dazu eine besondere Verpflichtung aus dem Miet- oder Verwaltervertrag. Dennoch muss davon ausgegangen werden, dass Nutzer dies verlangen, um in den Genuss der Steuervorteile zu gelangen und der Vermieter oder Verwalter seinen Kunden diesen Service bieten will.

Muss ich Minol damit beauftragen? Nein. Sie dürfen den Ausweis auch selbst vornehmen. In diesem Fall ändert sich an der gewohnten Abrechnung und den Verfahrensweisen nichts.

Was darf bescheinigt werden? Nur Fahrt- und Lohnkosten. Nicht aber Materialkosten. Daher müssen die Rechnungen diese Positionen getrennt aufführen. Das ist besonders bei langfristigen Werkverträgen nicht immer der Fall. Fehlt diese Aufteilung, kann der Steuerpflichtige die Vergünstigung nicht in Anspruch nehmen.

Wie sieht es mit der Haftung für möglicherweise falsche Bescheinigungen aus? Eine generelle Aussage kann dazu nicht getroffen werden, weil die Beziehungen der Parteien zu unterschiedlich sein können und sich daraus andere Verpflichtungen ergeben. Grundsätzlich empfiehlt sich ein Hinweis, dass für Irrtümer keine Haftung übernommen wird.

Unser Tipp

Entscheiden Sie sich dazu, die gesamte Betriebskostenabrechnung mit Minol abzuwickeln. Sie haben dann alle Positionen in einer übersichtlichen Abrechnung. Einfach für Sie, aber auch vorteilhaft für Ihre Mieter und Eigentümer.
 
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Unser Serviceteam gibt Ihnen unter unserer Hotline-Rufnummer (0711) 94 91-1166 gerne Auskunft.