CDU/CSU und FDP hatten in ihrer Koalitionsvereinbarung eine Reform des Mietrechts angekündigt, um die energetische Sanierung von Wohngebäuden voranzutreiben. Bereits im Mai lag ein erster Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums vor. Er wurde nochmals überarbeitet und im Oktober offiziell vorgestellt. Bis zum 17.01.2012 haben die Ländern und Verbände nun Zeit, dazu Stellung zu nehmen. Im energetischen Bereich sind folgende Änderungen geplant:

In der Mietrechtsnovelle wird neben den bisherigen in § 559 BGB geregelten Modernisierungsmaßnahmen ein neuer Tatbestand der „Energetischen Modernisierung“ eingefügt und gesetzlich definiert. Er umfasst alle Maßnahmen, die der Verbesserung der Energieeffizienz und dem Klimaschutz dienen.

Mieter sollen künftig in den ersten drei Monaten der Durchführung energetischer Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr zu einer Mietminderung berechtigt sein.

Mieterhöhungen sollen leichter möglich sein, da der Vermieter bei deren Ankündigung auf anerkannte Pauschalwerte – anstatt wie bisher auf Sachverständigengutachten – zum Nachweis der Energieeffizienz verweisen kann. Die Umlage von 11 Prozent der Modernisierungskosten bleibt erhalten.

Bisher konnten Mieter den Beginn von Modernisierungsmaßnahmen mit dem Vortrag verzögern, dass die damit verbundene Mieterhöhung für  sie eine unzumutbare wirtschaftliche Härte bedeutet. Künftig kann dieser Einwand erst im Mieterhöhungsverfahren geltend gemacht werden. Die Modernisierung kann so ohne Verzögerungen realisiert werden, da über den Härtefall erst nach Abschluss der Maßnahmen entschieden wird.

Bei der Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) sollen Vermieter zukünftig statt der Heizkosten die gesamten Wärmelieferkosten auf den Mieter umlegen können, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Die Umstellung muss die Effizienz der Heizungsanlage erhöhen.

• Sie muss kostenneutral für die Mieter sein.

• Sie muss rechtzeitig angekündigt werden.

Neben den Erleichterungen der energetischen Modernisierung, können Vermieter ihren Mietern künftig auch einfacher kündigen. Diese neuen Regelungen richten sich gegen das Mietnomadentum.  

Bisher galt: Wenn ein Vermieter ein Räumungsurteil erwirkt und der Mieter trotzdem nicht auszieht, muss der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Für die mit der Räumung und Einlagerung der Wohnungseinrichtung aufzuwendenden Kosten muss der Vermieter  in Vorleistung gehen. Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ soll daher gesetzlich verankert werden. Der Vermieter kann die Räumung auf die reine Besitzübergabe der Wohnung von Seiten des ehemaligen Mieters beschränken. Für die in der Wohnung verbleibenden Gegenstände haften Vermieter nur auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit.

Räumungsurteile können nach geltendem Recht nicht vollstreckt werden, wenn ein dem Vermieter unbekannter Untermieter die Wohnung bewohnt, gegen den sich das erstrittene Urteil nicht richtet. Hier soll zukünftig schneller ein weiterer Räumungstitel gegen den unberechtigten Untermieter erlangt werden können:

• Eine neue Hinterlegungsanordnung verpflichtet Mieter im Falle eines Gerichtsverfahrens, die monatlich anfallende Miete während des Verfahrens zu hinterlegen. So wird verhindert, dass Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleiden, falls Mieter die anfallenden Mietschulden nicht begleichen können. Wird die Hinterlegungsanordnung nicht befolgt, kann der Vermieter schneller als bisher ein Räumungsurteil erwirken.

• Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist der Vermieter künftig berechtigt, den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen.

Die Mietrechtsreform hat aber nicht nur die Vermieter im Blick. Der Gesetzgeber will auch Mieter besser vor Kündigungen schützen, wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Bislang werden Mieter für drei Jahre nach der Umwandlung geschützt. Die Landesregierungen können diesen Schutz für gefährdete Gebiete – beispielsweise Ballungsräume – bis auf zehn Jahre verlängern. Die nach derzeitiger Rechtslage bestehende Regelungslücke, wonach Vermieter diesen Schutz umgehen können, indem sie den Mietern vor Umwandlung wegen Eigenbedarf kündigen, soll geschlossen werden.